位于黃浦區(qū)西藏南路上的西凌新村，曾是有名的“奇葩”小區(qū)：40多幢居民樓圍合在一起，卻有7個(gè)業(yè)委會(huì)，管著4個(gè)物業(yè)公司。多頭管理，小區(qū)自然管不好。

對(duì)這樣一個(gè)特殊的治理難題，半淞園路街道以加強(qiáng)業(yè)委會(huì)規(guī)范化建設(shè)為切入點(diǎn)，推動(dòng)分散的物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一，選出一個(gè)新的業(yè)委會(huì)來代表業(yè)主行使權(quán)力，促進(jìn)小區(qū)面貌發(fā)生巨大改變。當(dāng)初想賣掉房子的居民現(xiàn)在愿意留下來養(yǎng)老。

半淞園路街道是上海中心城區(qū)典型的居住型小區(qū)，現(xiàn)有小區(qū)92個(gè)，已建業(yè)委會(huì)88個(gè)，業(yè)委會(huì)組建率達(dá)到96%。

近年，街道走出了一條黨建引領(lǐng)下大城市業(yè)委會(huì)建設(shè)的新路，破解了一系列治理頑疾，讓居民的安全感、獲得感、幸福感都得到了較大提升。

讓黨組織引領(lǐng)走到業(yè)委會(huì)中去

耀江花園是個(gè)江景房小區(qū)，居住環(huán)境宜人：小區(qū)綠化郁郁蔥蔥，街面干凈整潔、停車有序，居民站在自家陽(yáng)臺(tái)上就可見黃浦江。但早幾年，這里可是因停車亂而出名的小區(qū)。

由于規(guī)劃建設(shè)較早，小區(qū)車位嚴(yán)重不足，一度因路面停車過多，居民步行都費(fèi)勁，搶車位事件時(shí)有發(fā)生。為破解停車難，耀江花園做了一個(gè)創(chuàng)新。

2013年，在耀江居民區(qū)黨總支書記林龍全牽頭下，居民區(qū)在上海率先成立了“業(yè)委會(huì)主任聯(lián)誼會(huì)”，將小區(qū)業(yè)委會(huì)主任召集起來，相互吐槽、出謀劃策、提供支持。

耀江花園業(yè)委會(huì)主任提出了小區(qū)停車亂的煩惱。大家七嘴八舌出主意，慢慢理出了破解思路。在聯(lián)誼會(huì)推動(dòng)下，耀江花園業(yè)委會(huì)聯(lián)系到附近一處市場(chǎng)化停車場(chǎng)，引導(dǎo)業(yè)主車輛停到停車場(chǎng)，其他幾個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)成員還主動(dòng)當(dāng)志愿者，幫助耀江花園維護(hù)停車秩序;小區(qū)同步召開了聽證會(huì)、協(xié)調(diào)會(huì)聽取民意、開展協(xié)商，制定“小區(qū)道路管理規(guī)則”，讓留下來的車輛也能有序停放。

耀江花園停車難就這樣化解了!業(yè)委會(huì)主任們發(fā)現(xiàn)：聯(lián)誼會(huì)是個(gè)智囊團(tuán)，能幫助小區(qū)解難事，更加積極地投入其中。不過，新問題很快就來了：業(yè)委會(huì)工作具公益性特點(diǎn)，涉及的工作多是小區(qū)里的“雞毛蒜皮”或矛盾糾紛，需要耗費(fèi)大量精力，業(yè)委會(huì)主任感慨“有心無力”。

光靠業(yè)主會(huì)主任相互幫扶還不夠，業(yè)委會(huì)需要更多支撐。2014年，在街道支持下，耀江居民區(qū)黨總支又進(jìn)行了一個(gè)探索：在9個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)黨的工作小組。

徐慧珍是金中苑小區(qū)的熱心居民，小區(qū)業(yè)委會(huì)黨的工作小組組長(zhǎng)。開始時(shí)，業(yè)委會(huì)成員對(duì)她有點(diǎn)心理隔閡，覺得“徐阿姨大概是居民區(qū)派來‘監(jiān)視’業(yè)委會(huì)工作的”。但徐慧珍把自己放到服務(wù)者的位置，“參加業(yè)委會(huì)的會(huì)議，只是做做記錄，不干預(yù)他們的工作”。當(dāng)業(yè)委會(huì)遇到依靠自身力量解決不了的事情，徐慧珍就“出手”了：及時(shí)向居民區(qū)黨總支與街道黨工委匯報(bào)，為業(yè)委會(huì)爭(zhēng)取“援助”。由于她發(fā)揮了橋梁作用，小區(qū)又化解了群租等難題。“有徐阿姨在，能辦成事!”業(yè)委會(huì)都很信任她，大事小事愿意找她商量。

業(yè)委會(huì)聯(lián)誼會(huì)與業(yè)委會(huì)黨的工作小組模式很快在街道復(fù)制推廣。如今，各個(gè)居民區(qū)都組建了業(yè)委會(huì)聯(lián)誼會(huì)，62%以上的業(yè)委會(huì)都有了黨的工作小組，讓黨組織引領(lǐng)真正走到了業(yè)委會(huì)中去。

促小區(qū)的當(dāng)家人“強(qiáng)身健體”

越紀(jì)公寓是街道轄區(qū)內(nèi)有著近30年房齡的高層住宅，居民每天進(jìn)進(jìn)出出的樓宇大堂設(shè)施陳舊、墻面破損、燈光昏暗、線路老化，“樣子坍臺(tái)，還存在安全隱患”。業(yè)委會(huì)與居民早就想維修一下大堂，但費(fèi)用是個(gè)難題。

今年，業(yè)委會(huì)評(píng)上了街道的“四星級(jí)業(yè)委會(huì)”，業(yè)委會(huì)成員們喜出望外。原來，街道規(guī)定：四星級(jí)業(yè)委會(huì)提出自治項(xiàng)目，可以獲得街道出資的最高兩萬元引導(dǎo)資金。錢雖不算多，但同時(shí)有了街道與居委干部的出謀劃策推動(dòng)自治項(xiàng)目實(shí)施，業(yè)委會(huì)有了改造的底氣。不久前，業(yè)委會(huì)發(fā)動(dòng)小區(qū)內(nèi)的熱心居民，一起打造了大堂改造設(shè)計(jì)方案。“我們不但要讓大堂煥然一新，還要讓這里成為親子閱讀、居民交友休閑的共享空間。”小區(qū)業(yè)委會(huì)主任陸春方信心滿滿。

業(yè)主是小區(qū)自治的主體，業(yè)委會(huì)是“小區(qū)的當(dāng)家人”，破解小區(qū)治理難題，關(guān)鍵要推動(dòng)多元力量參與、提升“當(dāng)家人”自治能力。街道黨工委書記盧正說，街道的思路是：建制度“定規(guī)矩”、搭平臺(tái)“扶一把”，促進(jìn)業(yè)委會(huì)“強(qiáng)身健體”。

2018年起，街道率先在全市探索了“業(yè)委會(huì)法治評(píng)估”制度：委托第三方組織律師、街道業(yè)委會(huì)聯(lián)合會(huì)理事等專業(yè)人士，推出“業(yè)委會(huì)法治評(píng)估體系”，清晰明了地告訴業(yè)委會(huì)應(yīng)該做什么與怎么做。根據(jù)這套體系，可以給業(yè)委會(huì)“打分、評(píng)級(jí)”，為業(yè)委會(huì)做“全面體檢”，讓業(yè)委會(huì)知曉自己的“健康狀態(tài)”，然后“對(duì)癥下藥”。“不評(píng)不知道，原來我們操作中有這么多不規(guī)范的地方。”不少業(yè)委會(huì)主任感慨。這幾年，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)委會(huì)都積極參與到評(píng)估中，查缺補(bǔ)漏、提升能力。新老業(yè)委會(huì)不正常交接、維修資金和公共收益的使用管理不透明等業(yè)委會(huì)運(yùn)作中難點(diǎn)問題都得到了一定程度解決。評(píng)級(jí)高的業(yè)委會(huì)每年還可以獲得街道提供的引導(dǎo)資金，引導(dǎo)資金可以投入到小區(qū)公共事務(wù)建設(shè)中，進(jìn)一步激勵(lì)企業(yè)委會(huì)為居民服務(wù)的熱情。

街道還為業(yè)委會(huì)“借外腦”，培育成立了“半淞園治理家園服務(wù)站”，指導(dǎo)社區(qū)開展業(yè)委會(huì)組建換屆、矛盾糾紛調(diào)解、物業(yè)成本測(cè)算等專業(yè)事務(wù);成立了“淞園智庫(kù)”，由黨建、行政、法律與物業(yè)等各個(gè)領(lǐng)域?qū)＜医M成社區(qū)治理團(tuán)隊(duì)，共商共解小區(qū)治理難題。

小區(qū)業(yè)委會(huì)最近遇到一個(gè)新鮮事：他們要有秘書了!

今年7月，街道從全市招募20位業(yè)委會(huì)秘書人選，由街道聘請(qǐng)第三方對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)。這批秘書主要負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)委會(huì)處理日常事務(wù)，和物業(yè)公司、居委會(huì)以及政府相關(guān)職能部門進(jìn)行溝通。鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)秘書是為了充實(shí)業(yè)委會(huì)的專業(yè)力量，也是街道規(guī)范業(yè)委會(huì)運(yùn)作的又一舉措。目前招募的人選中本科及以上學(xué)歷有13名，90后占到了6名。他們?cè)趯W(xué)成后，將與業(yè)委會(huì)在談妥薪酬福利的基礎(chǔ)上進(jìn)行雙向選擇。

“自治+法治”破解社區(qū)難題

走進(jìn)西凌新村，只見道路整潔、停車有序，小區(qū)最近還在進(jìn)行“美麗家園”建設(shè)，中心花園、口袋花園等便民設(shè)施已初具雛形。

“過去的西凌新村可不是現(xiàn)在這樣。”曾經(jīng)的第四業(yè)委會(huì)主任陸煜君告訴記者，由于多頭管理造成諸多治理矛盾，公共區(qū)域管理混亂，如機(jī)動(dòng)車亂停放現(xiàn)象嚴(yán)重，但連最基本的停車管理制度在業(yè)主中都無法獲得通過。

西凌新村的治理難題較為特殊，靠的還是黨建引領(lǐng)下的業(yè)委會(huì)建設(shè)，通過“自治+法治”雙輪驅(qū)動(dòng)來破解這一難題。

7個(gè)業(yè)委會(huì)管4個(gè)物業(yè)公司，治理矛盾的背后是各業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理公司“自掃門前雪”。為打破多頭管理局面，街道啟動(dòng)了小區(qū)“聯(lián)小建大”物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整工作：即將小的、分散的物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整成為大的、統(tǒng)一的物業(yè)管理區(qū)域，選出一個(gè)新的業(yè)委會(huì)來代表業(yè)主行使權(quán)力。

“聯(lián)小建大”是否符合相關(guān)法律法規(guī)?街道征詢有關(guān)職能部門、專家學(xué)者意見，了解到依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等法律法規(guī)，西凌新村小區(qū)治理難題的解決具有法律依據(jù)、專業(yè)支撐及可操作性。

“聯(lián)小建大”是否符合業(yè)主意愿?街道聘請(qǐng)第三方社會(huì)組織進(jìn)行小區(qū)情況摸底，了解業(yè)主意愿，同時(shí)多次組織召開了社區(qū)黨員、樓組長(zhǎng)、居民骨干座談會(huì)，對(duì)小區(qū)業(yè)主和居民進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)查，最終發(fā)現(xiàn)：大多業(yè)主支持統(tǒng)一業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司。僅有一幢居民樓業(yè)委會(huì)表示不愿意參與到“聯(lián)小建大”，也得到了尊重，確定在其他六個(gè)居民小區(qū)推進(jìn)“聯(lián)小建大”。

確定“聯(lián)小建大”后，通過分別召開六場(chǎng)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主們表決通過了西凌新村物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整方案，經(jīng)過區(qū)房管局核定后，六個(gè)物業(yè)管理區(qū)域撤并為一個(gè)。在街道黨工委、居民區(qū)黨總支的引領(lǐng)下，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)的業(yè)主們召開了業(yè)主大會(huì)，以高票選出了新的業(yè)委會(huì)。

最近，新業(yè)委會(huì)正在著手選聘新的物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行服務(wù)管理。盡管還在過渡期間，小區(qū)的車輛停放明顯比過去整齊了。“小區(qū)有了新氣象!”居民都這樣說。

“自治+法治”已經(jīng)成了小區(qū)業(yè)委會(huì)在解社區(qū)難事時(shí)的思考方式。

在半淞園社區(qū)，

在這里，誕生了上海第一個(gè)有法律效力的《住戶守則》。這是在律師指導(dǎo)下，由業(yè)委會(huì)牽頭，業(yè)主們共同商量出來的社區(qū)守則。參與制定的律師王德杰告訴記者，守則的基礎(chǔ)是民主協(xié)商，將分散在各個(gè)法律法規(guī)中的規(guī)定進(jìn)行了整理，可有效管理業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、不按規(guī)定分類投放垃圾、拒不清理樓道堆物等難題。“我們希望通過《住戶守則》，從法治與自治角度來探索解決社區(qū)治理難題。”推動(dòng)《住戶守則》落地小區(qū)的越紀(jì)公寓業(yè)委會(huì)主任陸煜君說。目前，《住戶守則》已在街道轄區(qū)內(nèi)一半小區(qū)的業(yè)主中通過并實(shí)施。

(新媒體責(zé)編：zfy2019)