最近的《樓市大參考》熱線中，

朋友們經(jīng)常會問道這樣的問題：

郊區(qū)排屋，價(jià)格沒漲多少，今年要賣嗎?

而這類問題中，

集中比較多的區(qū)塊就是大城西的更深處。

本身早期這里聚集了一些或大或小開發(fā)商開發(fā)的排屋樓盤，

面積還不算小。

比如

Q

王女士：位于荊長大道的西溪玫瑰，前幾年買的，現(xiàn)在適合賣嗎 ? 兩百多萬中間套。

Q

李女士： 狄可我也有個(gè)類似的問題：我買了新湖果嶺，原來考慮自住，結(jié)果孩子上學(xué)就沒去，所以一直糾結(jié)，好賣嗎，價(jià)格如何，面積有300多方。位置不錯(cuò)。

狄可

先說西溪玫瑰，位置其實(shí)真的還不錯(cuò)。排除荊長大道上大車不斷，周圍農(nóng)居房聚集等影響居住感的環(huán)境大，優(yōu)勢是這里就在西溪濕地邊上，不遠(yuǎn)處還有和睦濕地。周圍有印象城1期2期商業(yè)配套，北邊是五常街道的衛(wèi)生服務(wù)中心，距離主城區(qū)其實(shí)也并不遠(yuǎn)，文二路，天目山路到底一拐就到，又靠近淘寶城。條件還是非常不錯(cuò)的。不知道你什么時(shí)候以什么價(jià)位買的房子。大白話來說，你這個(gè)時(shí)候賣，就像是“好不容易媳婦熬成婆了”你要放棄的感覺。對面的溪澗堂500萬的疊排據(jù)說非�；鸨�。未來科技城對于這一帶的輻射帶動剛剛起來，現(xiàn)在賣我覺得有點(diǎn)可惜。既然你都空置那么久了，想來也不是急需花錢。

購置排屋本來就更多的是為了改善生活，當(dāng)時(shí)沒考慮好交通便利的問題，于是很多購買郊區(qū)排屋的朋友最后選擇住回市區(qū)。因?yàn)榛丶业臅r(shí)間太長。現(xiàn)在也有很多地鐵能夠到達(dá)的排屋項(xiàng)目，但大都也被做成疊排等小戶型面積的類型，加上國家對排屋別墅用地的限制，放長遠(yuǎn)來看，有天有地的排屋肯定還是會有市場。但要看你能否耐住這個(gè)寂寞，是否真正有居住的需要。

房子是用來住的，不是用來炒的，有了這個(gè)根本的屬性認(rèn)定，你就不會焦慮，也不會后悔。反正將來等交通公共配套上來，等生活節(jié)奏慢下來，你是會去住的。但如果當(dāng)初購買這樣的產(chǎn)品就是為了投資，那很遺憾，你已經(jīng)錯(cuò)過很多更好的投資機(jī)會。

再來說說，新湖果嶺的這位朋友，您的情況一樣。之前一直荒蕪很多年現(xiàn)在，未來科技城崛起，將來附近又有地鐵。所有的利好，還沒有享受到，在黎明前放棄，有點(diǎn)可惜。今年也許市場是平穩(wěn)的，但長遠(yuǎn)來看，排屋還是處于頂端的置業(yè)模式，以后的排屋可能利用率更好，又是精裝的。但你賣了500萬，去市中心，確實(shí)也買不到更寬敞更好的房子。如果不是急用資金，或者有很明確的投資意向，還是先放著吧。

其他問題

Q

霧潤嘉木：主持人好。我問下半山的“首開望宸”這個(gè)樓盤怎么樣？他們的物業(yè)好嗎？

狄可

從位置來看生活配套還算可以，商業(yè)購物配套跟教育配套還有待規(guī)劃發(fā)展。首開望宸后期加推13號樓，建筑面積全部是中間套89方三室兩廳兩衛(wèi)，為一梯兩戶，價(jià)格可以參考之前的11號樓：25000-27000元/㎡，具體以實(shí)際為準(zhǔn)，該項(xiàng)目交付時(shí)間是2017年12月。相比較同地段樓盤，價(jià)格偏高。后期是綠城物業(yè)。

Q

古月： 投資 龍湖春江天璽89方的小戶型好還是萬科世紀(jì)之光的81方好 ？

狄可

春江天璽二期的位置會更好些；另外，不知道二期毛坯或帶裝修的單價(jià)會多少？從面積段來看，后期市場89方會更有市場。投資的話，還是要看看價(jià)格。

Q

SUNNY

我在西城紀(jì)開盤時(shí)買了一套邊套，當(dāng)時(shí)想投資及自住。現(xiàn)在一直出租，最近看了下房價(jià)，貌似也沒漲，我是不是該把它賣了，去另外好的地段買一套首付100萬左右的房子？

狄可

酒店公寓的目的就是為了收租，靠賺取租金而非房價(jià)差價(jià)。如果你希望后者的投資方式，那住宅比較合適。如果參照200萬的總價(jià)，丁橋，還有的選，新城紅郡啊，城發(fā)云錦城啊，灣上風(fēng)華啊，或者，關(guān)注下中國鐵建西湖國際城的價(jià)格。或者到良渚新城選擇低總價(jià)的。

Q

啃竹子的豬：狄老師您好， 請問良渚的萬科未來城二期和雙浦的云浦新語怎么選，都是89方的（剛需順帶考慮增值空間） 萬科未來城二期小高層（總共11層），小區(qū)容積累2.5，層高2.8米，簡單裝修，均價(jià)2W3~2W4，總價(jià)大概200~210W 云浦新語，層高也是11層，小區(qū)容積累1.7，層高三米，有中央空調(diào)有地暖，部分衣柜也有，價(jià)格目前還沒出來，銷售說均價(jià)大概2W6~2W7，總價(jià)大概230~240W 目前兩個(gè)人一個(gè)在西湖周邊上班，一個(gè)在濱江上班， 西湖邊離兩個(gè)地方的距離都差不多，到未來城2號線直達(dá)，到云浦新語要轉(zhuǎn)一次地鐵 濱江離未來城比較遠(yuǎn)，要轉(zhuǎn)兩次地鐵，到云浦新語6號線可以直達(dá) 未來城那邊生活配套相對比較成熟（周末去看了下，永旺夢樂城人非常的多） 雙浦那邊目前幾乎什么都沒有，比較荒涼，不過屬于西湖區(qū)，后期的教育資源上不知道是不是會好一點(diǎn) 另外兩者后期的增值空間如何，云浦現(xiàn)在沒有，什么配套就賣的比未來城貴了，是不是可以理解成后期增值空間比較大呢？目前比較糾結(jié)，希望狄老師您能給點(diǎn)建議，謝謝~

狄可

簡單的說，如果目的自住在前的，我覺得還是要考慮到交通問題，從濱江到未來城的交通太揪心了。之江轉(zhuǎn)塘比較合適。地鐵都要到2019年 。云浦新語的結(jié)構(gòu)三房朝南，比較好。另外，動靜結(jié)合。廚房比較大，個(gè)人覺得精裝部分比萬科做的規(guī)格高些。目前就樓面價(jià)來衡量房價(jià)的話，確實(shí)，良渚新城比較有想象空間，居住配套也好。如果住之江更多的要依靠濱江的商業(yè)，比較孤單。 鑒于你的投資也應(yīng)該是長線，先自住。我覺得先滿足自住方便，今后五年十年，樓市的變動還是有的。

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觀點(diǎn)：你以為三四線城市還在去庫存？NO！漲聲已響起!

5月22日

章惠芳 雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級研究員

剛剛還在說“去庫存”，怎么轉(zhuǎn)眼變成三四線城市房價(jià)飛漲，頻頻出臺“限購”了呢？這一輪三四線城市的上漲和限購又是什么邏輯？惠芳認(rèn)為，主要來自于以下三大招：

►

拆拆拆，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，從高庫存到鬧房荒

►

買買買，一二線城市價(jià)差溢出，三四線城市多現(xiàn)投資客

►

漲漲漲，買漲不買跌，心理預(yù)期逆轉(zhuǎn)，本地客群跟進(jìn)

三四線城市的投資建議

►

一是市場有滯后性。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，一二線城市出現(xiàn)向上的拐點(diǎn)后，三線城市往往表現(xiàn)會滯后；一旦向下的拐點(diǎn)出現(xiàn)，三線城市也會同步下跌。三四線城市能否持續(xù)回暖或者增長，仍是與一二線城市的樓市發(fā)展和變化戚戚相關(guān)。

►

二是房子變現(xiàn)能力差。目前三四線城市二手房市場的交易量占比大多比重不太高，約是一手房成交比例的30-50% ，一旦市場出現(xiàn)下行，就會出現(xiàn)有價(jià)無市狀況。而且二手房交易系統(tǒng)也不夠發(fā)達(dá)，信息不夠透明、有效。三四線城市一般外來人口有效，置業(yè)以自住為主，投資較少。一旦投資比重加大，后續(xù)供應(yīng)量增加（三四線城市根本不差地），交易又會現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)。

同時(shí)，還要清醒地看到，三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人口和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已日漸分化。不是所有的三四線城市都是有“可持續(xù)、強(qiáng)支撐”的，因此仍有不少房企急于從三四線樓市中拔出腳來。投資三四線城市，仍需看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，選擇好板塊和樓盤。

(新媒體責(zé)編：wb001)