最近的《樓市大參考》熱線中，

朋友們經(jīng)常會問道這樣的問題：

郊區(qū)排屋，價格沒漲多少，今年要賣嗎?

而這類問題中，

集中比較多的區(qū)塊就是大城西的更深處。

本身早期這里聚集了一些或大或小開發(fā)商開發(fā)的排屋樓盤，

面積還不算小。

比如

Q

王女士：位于荊長大道的西溪玫瑰，前幾年買的，現(xiàn)在適合賣嗎 ? 兩百多萬中間套。

Q

李女士： 狄可我也有個類似的問題：我買了新湖果嶺，原來考慮自住，結(jié)果孩子上學就沒去，所以一直糾結(jié)，好賣嗎，價格如何，面積有300多方。位置不錯。

狄可

先說西溪玫瑰，位置其實真的還不錯。排除荊長大道上大車不斷，周圍農(nóng)居房聚集等影響居住感的環(huán)境大，優(yōu)勢是這里就在西溪濕地邊上，不遠處還有和睦濕地。周圍有印象城1期2期商業(yè)配套，北邊是五常街道的衛(wèi)生服務(wù)中心，距離主城區(qū)其實也并不遠，文二路，天目山路到底一拐就到，又靠近淘寶城。條件還是非常不錯的。不知道你什么時候以什么價位買的房子。大白話來說，你這個時候賣，就像是“好不容易媳婦熬成婆了”你要放棄的感覺。對面的溪澗堂500萬的疊排據(jù)說非�；鸨�。未來科技城對于這一帶的輻射帶動剛剛起來，現(xiàn)在賣我覺得有點可惜。既然你都空置那么久了，想來也不是急需花錢。

購置排屋本來就更多的是為了改善生活，當時沒考慮好交通便利的問題，于是很多購買郊區(qū)排屋的朋友最后選擇住回市區(qū)。因為回家的時間太長。現(xiàn)在也有很多地鐵能夠到達的排屋項目，但大都也被做成疊排等小戶型面積的類型，加上國家對排屋別墅用地的限制，放長遠來看，有天有地的排屋肯定還是會有市場。但要看你能否耐住這個寂寞，是否真正有居住的需要。

房子是用來住的，不是用來炒的，有了這個根本的屬性認定，你就不會焦慮，也不會后悔。反正將來等交通公共配套上來，等生活節(jié)奏慢下來，你是會去住的。但如果當初購買這樣的產(chǎn)品就是為了投資，那很遺憾，你已經(jīng)錯過很多更好的投資機會。

再來說說，新湖果嶺的這位朋友，您的情況一樣。之前一直荒蕪很多年現(xiàn)在，未來科技城崛起，將來附近又有地鐵。所有的利好，還沒有享受到，在黎明前放棄，有點可惜。今年也許市場是平穩(wěn)的，但長遠來看，排屋還是處于頂端的置業(yè)模式，以后的排屋可能利用率更好，又是精裝的。但你賣了500萬，去市中心，確實也買不到更寬敞更好的房子。如果不是急用資金，或者有很明確的投資意向，還是先放著吧。

其他問題

Q

霧潤嘉木：主持人好。我問下半山的“首開望宸”這個樓盤怎么樣？他們的物業(yè)好嗎？

狄可

從位置來看生活配套還算可以，商業(yè)購物配套跟教育配套還有待規(guī)劃發(fā)展。首開望宸后期加推13號樓，建筑面積全部是中間套89方三室兩廳兩衛(wèi)，為一梯兩戶，價格可以參考之前的11號樓：25000-27000元/㎡，具體以實際為準，該項目交付時間是2017年12月。相比較同地段樓盤，價格偏高。后期是綠城物業(yè)。

Q

古月： 投資 龍湖春江天璽89方的小戶型好還是萬科世紀之光的81方好 ？

狄可

春江天璽二期的位置會更好些；另外，不知道二期毛坯或帶裝修的單價會多少？從面積段來看，后期市場89方會更有市場。投資的話，還是要看看價格。

Q

SUNNY

我在西城紀開盤時買了一套邊套，當時想投資及自住�，F(xiàn)在一直出租，最近看了下房價，貌似也沒漲，我是不是該把它賣了，去另外好的地段買一套首付100萬左右的房子？

狄可

酒店公寓的目的就是為了收租，靠賺取租金而非房價差價。如果你希望后者的投資方式，那住宅比較合適。如果參照200萬的總價，丁橋，還有的選，新城紅郡啊，城發(fā)云錦城啊，灣上風華啊，或者，關(guān)注下中國鐵建西湖國際城的價格�；蛘叩搅间拘鲁沁x擇低總價的。

Q

啃竹子的豬：狄老師您好， 請問良渚的萬科未來城二期和雙浦的云浦新語怎么選，都是89方的（剛需順帶考慮增值空間） 萬科未來城二期小高層（總共11層），小區(qū)容積累2.5，層高2.8米，簡單裝修，均價2W3~2W4，總價大概200~210W 云浦新語，層高也是11層，小區(qū)容積累1.7，層高三米，有中央空調(diào)有地暖，部分衣柜也有，價格目前還沒出來，銷售說均價大概2W6~2W7，總價大概230~240W 目前兩個人一個在西湖周邊上班，一個在濱江上班， 西湖邊離兩個地方的距離都差不多，到未來城2號線直達，到云浦新語要轉(zhuǎn)一次地鐵 濱江離未來城比較遠，要轉(zhuǎn)兩次地鐵，到云浦新語6號線可以直達 未來城那邊生活配套相對比較成熟（周末去看了下，永旺夢樂城人非常的多） 雙浦那邊目前幾乎什么都沒有，比較荒涼，不過屬于西湖區(qū)，后期的教育資源上不知道是不是會好一點 另外兩者后期的增值空間如何，云浦現(xiàn)在沒有，什么配套就賣的比未來城貴了，是不是可以理解成后期增值空間比較大呢？目前比較糾結(jié)，希望狄老師您能給點建議，謝謝~

狄可

簡單的說，如果目的自住在前的，我覺得還是要考慮到交通問題，從濱江到未來城的交通太揪心了。之江轉(zhuǎn)塘比較合適。地鐵都要到2019年 。云浦新語的結(jié)構(gòu)三房朝南，比較好。另外，動靜結(jié)合。廚房比較大，個人覺得精裝部分比萬科做的規(guī)格高些。目前就樓面價來衡量房價的話，確實，良渚新城比較有想象空間，居住配套也好。如果住之江更多的要依靠濱江的商業(yè)，比較孤單。 鑒于你的投資也應(yīng)該是長線，先自住。我覺得先滿足自住方便，今后五年十年，樓市的變動還是有的。

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觀點：你以為三四線城市還在去庫存？NO！漲聲已響起!

5月22日

章惠芳 雙贏置業(yè)機構(gòu)總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級研究員

剛剛還在說“去庫存”，怎么轉(zhuǎn)眼變成三四線城市房價飛漲，頻頻出臺“限購”了呢？這一輪三四線城市的上漲和限購又是什么邏輯？惠芳認為，主要來自于以下三大招：

►

拆拆拆，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，從高庫存到鬧房荒

►

買買買，一二線城市價差溢出，三四線城市多現(xiàn)投資客

►

漲漲漲，買漲不買跌，心理預(yù)期逆轉(zhuǎn)，本地客群跟進

三四線城市的投資建議

►

一是市場有滯后性。根據(jù)歷史經(jīng)驗，一二線城市出現(xiàn)向上的拐點后，三線城市往往表現(xiàn)會滯后；一旦向下的拐點出現(xiàn)，三線城市也會同步下跌。三四線城市能否持續(xù)回暖或者增長，仍是與一二線城市的樓市發(fā)展和變化戚戚相關(guān)。

►

二是房子變現(xiàn)能力差。目前三四線城市二手房市場的交易量占比大多比重不太高，約是一手房成交比例的30-50% ，一旦市場出現(xiàn)下行，就會出現(xiàn)有價無市狀況。而且二手房交易系統(tǒng)也不夠發(fā)達，信息不夠透明、有效。三四線城市一般外來人口有效，置業(yè)以自住為主，投資較少。一旦投資比重加大，后續(xù)供應(yīng)量增加（三四線城市根本不差地），交易又會現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)。

同時，還要清醒地看到，三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人口和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已日漸分化。不是所有的三四線城市都是有“可持續(xù)、強支撐”的，因此仍有不少房企急于從三四線樓市中拔出腳來。投資三四線城市，仍需看準時機，選擇好板塊和樓盤。

(新媒體責編：wb001)