——濟(jì)南人才戰(zhàn)略視角下大學(xué)畢業(yè)生住房租賃服務(wù)滿意度調(diào)查，2020屆500份畢業(yè)生問卷

內(nèi)容提要：我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年高速發(fā)展之后，將由增量時(shí)代過渡到存量時(shí)代，將由買賣為主過渡到租購并舉。大學(xué)畢業(yè)生買房壓力大，工作不穩(wěn)定，租房是現(xiàn)實(shí)選擇。大學(xué)畢業(yè)生規(guī)模持續(xù)增長，從2012年625萬人增加到2020年874萬人。大學(xué)畢業(yè)生在租房居住時(shí)，他們的痛點(diǎn)是：網(wǎng)上虛假房源多、房屋中介傭金高、居住之后生活孤單。通過調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)住房租賃平臺(tái)目前存在監(jiān)管系統(tǒng)不完善、政策普及度低、房源分散等問題。對此我們提出了幾點(diǎn)建議：一是運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)精準(zhǔn)定位;二是建立多樣性產(chǎn)品市場;三是對濟(jì)南的補(bǔ)貼政策進(jìn)行完善和改進(jìn);四是出臺(tái)系列政策規(guī)范;五是專業(yè)化、規(guī)�；�經(jīng)營主體培育并加大房屋供應(yīng)的力度;六是完善法律法規(guī)，加強(qiáng)對市場監(jiān)管和公共服務(wù)的監(jiān)督工作。希望通過此項(xiàng)調(diào)研為濟(jì)南吸引人才、留住人才貢獻(xiàn)力量。

關(guān)鍵詞：濟(jì)南市;人才戰(zhàn)略;大學(xué)畢業(yè)生;住房租賃服務(wù);滿意度

全國城市競爭的核心是人才競爭，人才競爭的核心是住房需求的滿足。近年來，濟(jì)南市為了構(gòu)筑人才高地，大力實(shí)施人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，相繼出臺(tái)了多個(gè)人才支持政策，全面加強(qiáng)各類人才的引進(jìn)、培養(yǎng)和使用，健全完善人才服務(wù)保障機(jī)制，為建設(shè)“大強(qiáng)美富通”的現(xiàn)代化國際大都市提供的人才支撐。2018年5月26日，濟(jì)南市委市政府召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布濟(jì)南將對企業(yè)新引進(jìn)入戶的全日制博士、碩士研究生按照每月1500元、1000元的標(biāo)準(zhǔn)連續(xù)發(fā)放三年租房補(bǔ)貼，本科生可以申請新就業(yè)無房職工租房補(bǔ)貼，具有全日制本科學(xué)歷的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月700元。然而即使?jié)�南頒布了這樣的人才新政，為什么濟(jì)南還是留不住大學(xué)畢業(yè)生?濟(jì)南每年畢業(yè)的大學(xué)生有20萬人，平均留存率僅有30%。2019年應(yīng)屆畢業(yè)生期望工作的前15個(gè)城市里，山東的城市竟無一上榜，青島、濟(jì)南的吸引力竟比不過鄭州、合肥。

住房問題是人的基本生存需要，剛畢業(yè)的大學(xué)生往往面臨著巨大的住房挑戰(zhàn)，買房頗為困難，租房是較為經(jīng)濟(jì)且合理的選擇。因此租房便成了絕大多數(shù)畢業(yè)生的絕佳的選擇，本調(diào)研通過設(shè)計(jì)問卷，對即將畢業(yè)的大學(xué)四年級學(xué)生以及已經(jīng)畢業(yè)4年以內(nèi)的畢業(yè)生進(jìn)行問卷調(diào)查，共收集500份問卷，分析影響他們住房租賃服務(wù)滿意度的因素，找出不同階段影響租房的主導(dǎo)因素，結(jié)合濟(jì)南人才引進(jìn)戰(zhàn)略提出一些相應(yīng)的建議。

一、大學(xué)畢業(yè)生租房行為的影響因素及其影響程度

當(dāng)前，大學(xué)生的住房問題漸漸的成為一個(gè)社會(huì)問題，各式各類的因素成為影響當(dāng)前大學(xué)生租房的原因，在這個(gè)畢業(yè)生急劇增加的時(shí)代，畢業(yè)后找一套合適的住房并不是一件容易的事情。大多數(shù)畢業(yè)生很難在一個(gè)價(jià)格可接受的范圍內(nèi)找到一套自己滿意的住房。通過此次調(diào)研，對于大學(xué)生畢業(yè)租房行為的影響因素及其影響程度問題，可分為以下幾個(gè)方面：

租房原因

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，60.66%的人因“租房更劃算”選擇租房，49.18%的人因“購房的壓力大”選擇租房，40.16%的人因?yàn)?ldquo;工作不穩(wěn)定”選擇租房。近十年來，我們國家的畢業(yè)生數(shù)量急劇增長，剛畢業(yè)的大學(xué)生沒有足夠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對他們而言，租房無疑是一個(gè)較好的減輕壓力的方式。通過租房可以讓更多的年輕人渡過居住過渡時(shí)期。

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圖1-1租房原因

圖1-1租房原因

理想的房源類型

1、租房方式

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，選擇“房東直租”方式占比69.67%，位居榜首;選擇“托管機(jī)構(gòu)”方式占比5.74%;選擇“集中式長租公寓(如萬科泊寓)”方式占比21.31%;選擇“集體宿舍”方式占比3.28%。選擇房東直租可以直接和房東溝通進(jìn)行議價(jià)，并省去找中介的費(fèi)用。

2、房屋總面積及租房形式

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)可知，租房面積在“ 60㎡及以下”占比36.89% ;在“60㎡至90㎡”占比40.16%;在“ 90㎡至160㎡”占比18.03%;在“160㎡以上”占比4.92%。從該數(shù)據(jù)可以看出，畢業(yè)生租房在六十平米到九十平米的占大多數(shù)。其中，48.36%的調(diào)研對象希望“自己整租”，39.34%的調(diào)研對象希望“兩人合租”，11.48%的調(diào)研對象希望“三人合租”，僅有0.82%的調(diào)研對象希望“四人及以上合租”。許多大學(xué)生表示，一個(gè)人僅需要就到15平米即可，說明大多數(shù)畢業(yè)生希望有自己獨(dú)立的空間、獨(dú)立的作息時(shí)間，他們對房屋面積要求不高，但是如果條件允許他們更加希望可以有獨(dú)立的廚衛(wèi)。

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圖1-2租房房屋總面積

圖1-2租房房屋總面積

租房的主要考慮因素

根據(jù)調(diào)查問卷，考慮“價(jià)格(包括租金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi))”因素人群占比79.51%;考慮“房屋的戶型、樓層、面積”因素人群占比74.59%;考慮“社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理”因素人群占比71.31%;考慮“有無獨(dú)立衛(wèi)生間”因素人群占比63.11%;考慮“有無陽臺(tái)”因素人群占比50%。其中價(jià)格問題占比最大，對于剛畢業(yè)的大學(xué)生而言，經(jīng)濟(jì)問題是生活中的首要問題，而房屋租金又作為日常生活開銷的重要部分，是租房行為中最大的影響因素。價(jià)格因素不僅僅包括直接的房屋租金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等附加費(fèi)用，也作為一項(xiàng)重要的考慮因素而受到重視。聯(lián)系畢業(yè)生特殊的經(jīng)濟(jì)來源，對于其能承受的價(jià)格，視不同情況有所區(qū)別。但對于大部分同學(xué)而言，在其經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)，能夠承受的房屋租金及其附加費(fèi)用并不算太高。房屋的戶型、樓層、面積等硬件因素的重要程度僅略低于價(jià)格因素。隨著生活質(zhì)量水平的提高，新一代大學(xué)生從小處于相對舒適安逸的生存環(huán)境中，許多大學(xué)的宿舍條件日益得到改善。脫離穩(wěn)定的宿舍環(huán)境后，畢業(yè)生對于租房的硬件設(shè)施要求也相對更高。追求生活設(shè)施配套齊全，生活空間更加舒適的現(xiàn)狀，不僅反映出了現(xiàn)今生活水平的普遍提高，也表明了大學(xué)畢業(yè)生追求美好生活的態(tài)度。此外，社區(qū)條件、物業(yè)管理等生活環(huán)境因素也占有極大的比重。在物質(zhì)文化生活得到普遍提升的現(xiàn)在，生存環(huán)境問題對于絕大多數(shù)人來說，都是重要的考慮因素。同時(shí)生活環(huán)境也不僅僅局限于室內(nèi)范圍，社區(qū)衛(wèi)生、綠化環(huán)境及其周圍公共設(shè)施的完善程度都包括在內(nèi)，都是生活環(huán)境的重要組成部分。對于有無獨(dú)立衛(wèi)生間和陽臺(tái)因素而言，則達(dá)到接近百分之五十的占比，其中大學(xué)畢業(yè)生對于獨(dú)立衛(wèi)生間的需求相對高于陽臺(tái)。獨(dú)立的衛(wèi)生間和陽臺(tái)的存在，給日常生活帶來了極大的便利，也省去了許多不必要的麻煩。但相對于上述價(jià)格、環(huán)境、安全等因素，是可控變量，對其包容性更大，則處于次要選擇地位。

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圖1-3租房主要考慮因素

圖1-3租房主要考慮因素

支付方面的選擇

至于租金支付，大學(xué)畢業(yè)生根據(jù)自身情況在租房時(shí)對于租金合同期限選擇、租金清償選擇以及是否使用貸款等方面上有許多的選擇。

1、租金合同期限選擇情況

調(diào)研結(jié)果顯示，選擇租房期限在“半年內(nèi)”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的27.87%，選擇租房期限在“半年到一年”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的51.64%，選擇租房期限在“一年到三年”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的10.66%，租房期限在“三年以上”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的9.84%。由此得知，大學(xué)畢業(yè)生可能由于資金不足、工作不穩(wěn)定等原因選擇長期租房的人數(shù)較少，選擇中短期租房人數(shù)較多。

2、租金清償方式選擇情況

根據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，選擇一次性繳清的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的16.39%，選擇按年付的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的14.75%，選擇按半年付的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的16.03%，選擇按季度支付的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的17.21%，選擇按月付的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的33.61%。大學(xué)畢業(yè)生選擇房租按月付的人數(shù)較多，選擇其余清償方式的人數(shù)較少并且這些清償方式之間的差異較小。

3、大學(xué)畢業(yè)生使用“租金貸”產(chǎn)品情況

根據(jù)本次調(diào)研得知，會(huì)使用“政府推出的‘租金貸’產(chǎn)品”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的44.26%，會(huì)使用“銀行推出‘租金貸’產(chǎn)品”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的25.41%，會(huì)使用“網(wǎng)上P2P推出的‘租金貸’產(chǎn)品”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的5.74%，只要“‘租金貸’產(chǎn)品價(jià)格合理就使用”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的21.31%，“任何‘租金貸’產(chǎn)品都不用”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的40.16%。總體來看，接近一半的人數(shù)選擇不使用“租金貸”產(chǎn)品，在使用“租金貸”產(chǎn)品的調(diào)研者中，基本都會(huì)選擇政府推出的“租金貸”產(chǎn)品，也有一部分人選擇銀行推出的“租金貸”產(chǎn)品，只有少數(shù)人選擇網(wǎng)上推出的“租金貸”產(chǎn)品。由此證明人們對于“租金貸”產(chǎn)品的信任不足，同時(shí)也說明“租金貸”產(chǎn)品還有很大發(fā)展空間。

如下圖所示，根據(jù)“租金貸”產(chǎn)品與清償方式選擇關(guān)系可知，大多數(shù)一次性繳清房租的人會(huì)選擇網(wǎng)上P2P推出的“租金貸”產(chǎn)品。

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圖1-4“租金貸”產(chǎn)品與清償方式選擇關(guān)系

圖1-4“租金貸”產(chǎn)品與清償方式選擇關(guān)系

如下圖所示，根據(jù)“租金貸”產(chǎn)品與合同期限的關(guān)系可知，選擇合同期限一年到三年以及合同期限在三年以上的人多數(shù)會(huì)選擇使用網(wǎng)上P2P推出的“租金貸”產(chǎn)品。選擇合同期限短的人選擇網(wǎng)上P2P推出“租金貸”的產(chǎn)品人數(shù)較少。“租金貸”市場的繁榮將推動(dòng)長期房屋租賃市場的發(fā)展。

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圖1-5“租金貸”產(chǎn)品與合同期限的關(guān)系

圖1-5“租金貸”產(chǎn)品與合同期限的關(guān)系

自身需求方面

1、從個(gè)人因素考慮

我們對駐濟(jì)大學(xué)的部分大學(xué)生做了問卷調(diào)查，在被調(diào)查者中，“男生”占40.98%，“女生”占59.02%，被調(diào)查者的性別比例稍微有些失衡，但也能反映出一些租房中的情況。調(diào)查對象的年齡大部分處于“20-30歲”之間，占72.95%，另外“20歲以下”調(diào)查對象占24.59%，“30-40歲”占0.82%，“40歲以上”占1.64%，由此可見，被調(diào)查者基本處于青壯年，對未來的生活有著自己的看法和想象，因此可能房子的租金變化對于租房行為的影響并不是很大，而對房屋的內(nèi)部情況有更高的要求。調(diào)查對象中，屬于“本科”學(xué)歷的是絕大多數(shù)，占77.84%，此外，“�？�”畢業(yè)占14.75%，“碩士”畢業(yè)占2.46%，“博士”畢業(yè)占4.92%，問卷的這個(gè)問題恰好也說明了我們此次調(diào)研的對象——大學(xué)畢業(yè)生，正是問卷的主要調(diào)查者。在調(diào)查對象中，“畢業(yè)一年及以下”的人數(shù)占82.79%，“1-3年”占9.02%，“3-5年”占2.46%，“5年以上”占5.74%，“畢業(yè)一年及以下”的人數(shù)較多說明在調(diào)查對象中，大部分人工作還不太穩(wěn)定，收入水平還處在一般水平，因此他們對于租房價(jià)格較為敏感，對于租房簽訂的租期傾向于時(shí)間較短的租期。調(diào)查對象中，目前屬于“備考”狀態(tài)，占51.64%，目前是“工作”狀態(tài)的調(diào)查對象占21.31%，“待業(yè)”的調(diào)查對象占13.11%，“其他狀態(tài)”的占13.93%，這說明大部分被調(diào)查者支付能力較弱，他們處于備考或待業(yè)狀態(tài)，收入較低或沒有收入，因此可能當(dāng)租金變化時(shí)，對他們的租房行為影響較大。

2、從被調(diào)查者的個(gè)人經(jīng)濟(jì)方面

在填寫問卷的人中，有44.26%的人月收入水平在“2000-4000元”，占了總?cè)藬?shù)的近半數(shù)，有22.95%的被調(diào)查者月收入處于較低水平，在“2000元以下”，有16.39%的被調(diào)查者月收入在“4000-6000元”，此外還有16.39%的被調(diào)查者收入水平較高，在“6000元以上”，被調(diào)查對象收入大部分處在“4000元以下”，因此，較高的租金可能會(huì)影響其租房行為。在對這些被調(diào)查者每個(gè)月的個(gè)人租金進(jìn)行調(diào)查時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，每月在租房上的支出位于“1000-2000元”的人數(shù)最多，占了總調(diào)查人數(shù)的49.18%，另外，每月在租房上的支出在“1000元以下”的被調(diào)查者人數(shù)也占了總調(diào)查人數(shù)的三分之一還要多，占了36.89%，每月在租房上的支出在“2000-3000元”“3000元以下”的人數(shù)較少，分別占了10.66%和3.28%，由此可見，大部分被調(diào)查者的每月租金支出都處在“2000元以下”，因此租金可能是影響大學(xué)生租房行為的一個(gè)主要因素。與自己的月收入相比，有43.44%的被調(diào)查者認(rèn)為“租金價(jià)格較為合理”，有32.79%的被調(diào)查者認(rèn)為“租金價(jià)格較高”，有17.21%的人認(rèn)為“租金價(jià)格很高”，另外，也有4.92%的被調(diào)查者認(rèn)為“租金較價(jià)格便宜”，有1.64%的人認(rèn)為“租金價(jià)格很便宜”，根據(jù)這項(xiàng)分析，認(rèn)為租金相比收入偏高或偏低的基本各占一半，這種結(jié)果的出現(xiàn)是收入決定了被調(diào)查者目前的消費(fèi)水平，因此收入水平的不同也導(dǎo)致了對租房的要求不同。

3、租房渠道的選擇

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圖1-6租房渠道的選擇

圖1-6租房渠道的選擇

在對被調(diào)查者租房渠道的調(diào)查中，有56.56%的被調(diào)查者選擇了“租房網(wǎng)站及APP小程序”，54.92%的被調(diào)查者選擇了“房屋中介”，28.69%的被調(diào)查者選擇“路邊貨報(bào)刊等印刷的房源廣告”，48.36%的被調(diào)查者選擇了“通過親戚朋友介紹”，22.13%的被調(diào)查者選擇了“其他”，這說明大部分被調(diào)查者傾向于比較官方、租房有保障、更令人信服的平臺(tái)進(jìn)行租房。在選擇租房網(wǎng)站及APP小程序時(shí)，有82.61%的被調(diào)查者選擇了“58同城”，65.22%的被調(diào)查者選擇了“貝殼找房”，31.88%的被調(diào)查者選擇了“找好房”，21.74%的被調(diào)查者選擇了“房天下”，31.88%的被調(diào)查者選擇了“其他”，由此可見，更大更有影響力的平臺(tái)在大學(xué)生的租房選擇中更容易被考慮在內(nèi)。如果現(xiàn)在有一個(gè)APP可以幫助被調(diào)查者快速找房，有58.2%的被調(diào)查者表示會(huì)被其“零傭金”吸引，有63.93%的被調(diào)查者表示會(huì)被其“真房源保障”吸引，有43.44%的被調(diào)查者表示會(huì)被“可分期付款”吸引，有63.11%的被調(diào)查者表示會(huì)被其“有保障體系”，能保障租客權(quán)利吸引，有50%的被調(diào)查者表示會(huì)被“可與房主在線互動(dòng)”吸引，有51.64%的被調(diào)查者表示會(huì)被其根據(jù)需求“自動(dòng)匹配最佳房源”吸引，有56.56%的人被調(diào)查者表示會(huì)被該“平臺(tái)的反饋及時(shí)性，服務(wù)周到”吸引，由此可見，租房的保障制度對于租房者有很大的吸引力，另外，零傭金、可分期付款、根據(jù)需求自動(dòng)匹配房屋也對現(xiàn)階段的租房者有很大吸引力。

二、 住房租賃服務(wù)目前存在的問題

監(jiān)管系統(tǒng)不完善

在網(wǎng)絡(luò)信息飛速發(fā)展的今天，住房租賃平臺(tái)監(jiān)管機(jī)制依然存在很大漏洞，如：房地產(chǎn)宣傳材料中虛假宣傳問題突出，消費(fèi)者維權(quán)難;房屋銷售人員對房屋情況、購房流程、房屋附帶權(quán)利等情況介紹不實(shí)，誤導(dǎo)消費(fèi)者;房屋實(shí)際情況與合同不符;物業(yè)服務(wù)存在沒有盡到房屋維修責(zé)任、對小區(qū)環(huán)境不作為等問題;部分消費(fèi)者遭遇延期交房、延期交房產(chǎn)證問題;家居建材不符合國家標(biāo)準(zhǔn)、商品與展示品不一致等質(zhì)量問題。

1、虛假廣告

在報(bào)紙、街頭傳單或某些網(wǎng)站上刊登虛假房源廣告是黑中介最常見的欺詐行為。表現(xiàn)形式為廣告上介紹一些地段好、條件也好的房屋，租金卻十分低廉，吸引租房人。租房人一旦表示愿意租住，黑中介便會(huì)立即表明刊登的房屋已經(jīng)被租出去了，接著就推薦條件差租金高的房屋，騙取看房費(fèi)、信息費(fèi)或逼租戶就范。

2、“房屋中介”亂收費(fèi)

收取高額的服務(wù)保障費(fèi)，但在收取之后并沒有真正保障消費(fèi)者的權(quán)益。服務(wù)保障費(fèi)中有關(guān)于物業(yè)保障的內(nèi)容，旨在保障買賣雙方順利完成物業(yè)交割，但在實(shí)際操作中，消費(fèi)者反映中介收取了服務(wù)保障費(fèi)，但并沒有保障物業(yè)的順利交割。

3、房屋中介合同中存在不合理?xiàng)l款

如合同規(guī)定“一方出現(xiàn)違約行為，違約方賠償?shù)韧�于定金額的違約金，交易過程中產(chǎn)生的費(fèi)用及甲乙雙方的傭金及服務(wù)費(fèi)在違約金中扣除”。這就意味著如果賣方違約，買方仍然要從違約金中拿出一部分作為中介費(fèi)。

4、違規(guī)操作

在資金監(jiān)管過程中，部分中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，代替銀行為買方做資金監(jiān)管，將買方的購房款收入自己公司的資金池中，并利用這部分資金違規(guī)高息貸出，作為其他購房者的“首付貸”，這種行為嚴(yán)重威脅到了消費(fèi)者的資金安全。

5、隱瞞房屋信息

部分房產(chǎn)中介隱瞞房屋真實(shí)情況，如抵押情況、房屋質(zhì)量問題等。消費(fèi)者交付定金、中介費(fèi)之后才予以告知，這種做法損害了消費(fèi)者的知情權(quán)。

6、二房東問題

常見的假房東陷阱一般是騙子租來一套房子，隨后冒充房東將房子轉(zhuǎn)租，最后攜租金潛逃，給租房人帶來很大的經(jīng)濟(jì)損失。

租賃補(bǔ)貼政策普及度低

對大學(xué)畢業(yè)生租房行為另一重要的影響因素便是國家有關(guān)政策，其中財(cái)政補(bǔ)貼政策占有舉足輕重的地位。大多數(shù)大學(xué)畢業(yè)生初入社會(huì)，自有資金不足，住房補(bǔ)貼在一定程度上能夠緩解大學(xué)畢業(yè)生的租房壓力，對大學(xué)生租房行為產(chǎn)生很大的影響。

對濟(jì)南市針對人才的住房補(bǔ)貼政策了解程度調(diào)查顯示，“完全不了解”該政策的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的62.3%，“了解一點(diǎn)”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的26.23%，“了解但沒有享受到補(bǔ)貼”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的9.02%，“了解并享受到補(bǔ)貼”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的2.46%。結(jié)果顯示，濟(jì)南市針對人才的住房補(bǔ)貼政策普及度不高，真正享受到補(bǔ)貼的僅占少數(shù)，政府應(yīng)該加強(qiáng)住房補(bǔ)貼政策的普及，積極落實(shí)政策，進(jìn)一步提高住房租賃市場發(fā)展財(cái)政資金使用效益，建立健全績效評價(jià)機(jī)制，更好實(shí)現(xiàn)住房租賃市場發(fā)展目標(biāo)，增強(qiáng)城市吸引力，真正起到吸引人才的作用。

大學(xué)生住房補(bǔ)貼政策是濟(jì)南市委市政府實(shí)行的新就業(yè)無房職工租房補(bǔ)貼，具有全日制本科學(xué)歷的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月700元。對于選擇租房并且滿足補(bǔ)貼申請條件的大學(xué)生,“愿意去申請補(bǔ)貼”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的84.43%，“不愿意申請”的人數(shù)占總調(diào)研人數(shù)的15.57%�？梢�，如果條件準(zhǔn)許，大多數(shù)人還是愿意享受補(bǔ)貼政策的。

在不愿意申請補(bǔ)貼的人中，由于“申請手續(xù)復(fù)雜、浪費(fèi)時(shí)間不愿意申請”的人數(shù)占72.13%，由于“補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)低不愿意申請”的人數(shù)占46.72%，由于“自己足夠負(fù)擔(dān)租金不去申請”的人數(shù)占34.43%，由于“自尊心強(qiáng)不好意思申請”的人數(shù)占12.3%。由此得知，申請補(bǔ)貼手續(xù)麻煩浪費(fèi)時(shí)間以及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)低是有人不愿意申請的主要原因，政府當(dāng)局應(yīng)當(dāng)除去冗雜程序，適當(dāng)調(diào)整補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)補(bǔ)貼政策吸引力。

（三）房源分散

1、絕大多數(shù)租賃房源分散掌握在普通市民手中

根據(jù)調(diào)查問卷顯示，有近五成的租房信息從普通市民手中發(fā)布，并未借助房屋中介或租房APP。房源信息的分散不僅加大畢業(yè)生尋找“優(yōu)質(zhì)房源”的難度，房屋持有者也很難找到合適的租客。互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)平臺(tái)失去了他們應(yīng)有的優(yōu)勢，利用率較低。

2、各租賃平臺(tái)間房源信息分散

畢業(yè)季往往是租房熱季，為了尋找一個(gè)相對合適的房源，畢業(yè)生們常常需要下載“數(shù)十個(gè)”租房APP。不僅因?yàn)楦鞔笃脚_(tái)的房源信息分散，更為橫向比較相同房源的租賃價(jià)格及租賃保障。

現(xiàn)實(shí)情況是“僧多粥少”，在各大平臺(tái)搶占房源、資本介入這個(gè)過程中，拿房成本被不斷抬高，中小機(jī)構(gòu)生存艱難，而擁有房源的大機(jī)構(gòu)則試圖通過壟斷市場來提高租金，獲取收益。這種做法直接殃及在一線城市租房的年輕一族。為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價(jià)格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價(jià)格，完全破壞了正常房屋租賃市場。

（四） 租金支付的金融支持少

絕大多數(shù)大學(xué)畢業(yè)生剛剛邁出校園，沒有穩(wěn)定的收入來源。對他們來說，租金的支付問題就成了一個(gè)大難題。為保障自己的住房條件，近4成的大學(xué)畢業(yè)生會(huì)選擇使用“租金貸”等產(chǎn)品。當(dāng)租客與長租公寓簽訂租房協(xié)議，同時(shí)公寓另與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，由金融機(jī)構(gòu)一次性替租客支付全年租金，租客再向金融機(jī)構(gòu)定期交付租金以作還貸——這就是房租貸。

常常被中介掛在嘴邊的誘人條件就是：押零付一、租金月付。盡管房租貸產(chǎn)生的初衷是為了替租客減負(fù)，畢竟，“押一付三”對好些剛出校門、還沒什么積蓄的同學(xué)來說，還是有一些經(jīng)濟(jì)壓力。然而，資金的流動(dòng)過程中多了一個(gè)叫“長租公寓”的中轉(zhuǎn)站，金融機(jī)構(gòu)將12個(gè)月房租打給長租公寓后，長租公寓并不會(huì)將房租付滿給房東，在這漫長的一年中，如果長租公寓資金鏈斷絕，其結(jié)果就是租客和房東兩頭空。

“租金貸”是中國租房市場一種所謂的金融創(chuàng)新。但是，這種“租金貸”的金融創(chuàng)新，是一個(gè)完全單邊的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。所有的“租金貸”的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)都讓業(yè)主及住房租客來承擔(dān)，其收益則由貸款機(jī)構(gòu)及長租公寓的企業(yè)來獲得。甚至于中介機(jī)構(gòu)不僅可用這種租金貸的資金來收購可租賃的住房，以便壟斷住房租賃市場，推高租房市場租金的價(jià)格，而且也可把這些資金用作其他途徑投資，沒有監(jiān)管下存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，這種“租金貸”其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題者給整個(gè)社會(huì)帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

三、 結(jié)合濟(jì)南人才引進(jìn)戰(zhàn)略提出一些相應(yīng)的建議

為配合濟(jì)南人才引進(jìn)戰(zhàn)略,發(fā)展住房租賃市場，我們始于濟(jì)南，卻不止步于此。目前來看,對于濟(jì)南，乃至全國的住房租賃市場,我們建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改革:

（一） 運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)精準(zhǔn)定位

運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，建立智能居住租賃平臺(tái)，促進(jìn)信息對稱，大力發(fā)展找好房、58同城、貝殼找房、房天下等網(wǎng)站，整合更多優(yōu)質(zhì)的房源，將公屋、長期租房、公租、企業(yè)自有房屋、個(gè)人房屋和個(gè)人租房納入平臺(tái)管理，率先進(jìn)入信息對稱。超半數(shù)的租房群體普遍是通過網(wǎng)站APP渠道租房，所以樹立良好的口碑和形象至關(guān)重要。但租客使用房屋出租平臺(tái)，一定程度上存在"形式主義"的問題：平臺(tái)上房源較少，實(shí)際交易較少，存在虛假房源，甚至一些房源的時(shí)效性無法滿足。所以首先要完善和規(guī)范這些app和網(wǎng)站，通過零傭金吸引意向客戶、刺激隱性需求，提供低價(jià)、高質(zhì)、真實(shí)的房源，不做影響信譽(yù)的虛假宣傳。在充分了解客戶需求的基礎(chǔ)上，竭力為顧客匹配優(yōu)質(zhì)的房源和靠譜的合租人，推動(dòng)租戶和房東直接對接，更有利于雙方深入了解、各取所需。在人們對待廣告持有懷疑態(tài)度的現(xiàn)代社會(huì)，過度宣傳反而會(huì)讓人質(zhì)疑和反感，致使成交量下跌。要打破這種噱頭，首先，應(yīng)該建立起系統(tǒng)的保障體系，從看房到售后，全程保障租戶的安全權(quán)和知情權(quán)。其次，嚴(yán)格把控交易的流程，承租人在享受公共服務(wù)和合法權(quán)益的同時(shí)，必須在主管單位登記備案，履行繳稅義務(wù)。最后，有效解決售后，將房屋租賃主管機(jī)構(gòu)納入信息平臺(tái)，建立集成供應(yīng)信息、交易備案、一站式公共資源服務(wù)、信用評估、政府監(jiān)管等為一體的信息平臺(tái)。

（二） 建立多樣性產(chǎn)品市場

建立多樣性產(chǎn)品市場，制定住房租賃地方標(biāo)準(zhǔn)，培育專業(yè)性、規(guī)模性經(jīng)營的主體，加大供應(yīng)力度，加快房屋租賃市場形成，形成多樣化的住房租賃市場，包括豪華公寓，普通商品公寓，政策公寓，保障公寓。房屋供應(yīng)，以房地產(chǎn)為主，主要依賴于提供高質(zhì)量，價(jià)格低廉，基礎(chǔ)設(shè)施較完備，住房環(huán)境理想，以此來提高租戶的滿意度，保證住房租賃市場活力、多樣化，促進(jìn)住房租賃梯度消費(fèi)的發(fā)展�，F(xiàn)在社會(huì)上的主要租房群體為90后，需求偏向于個(gè)性化和多樣化，對房屋條件 要求相對較高。有些人需要安靜的學(xué)習(xí)環(huán)境進(jìn)行備考;有的是需要感受家庭濃厚氛圍的北漂者;有的是待就業(yè)的大學(xué)生群體和生活壓力大的職場新人。如果能根據(jù)他們的實(shí)際處境和需求來匹配適合的房源，以合適的租金獲取較為理想的環(huán)境，這樣高性價(jià)比高的租房一定會(huì)得到租戶的認(rèn)可。

根據(jù)影響因素分析，大多數(shù)租房群體由于工作變動(dòng)頻繁或其他原因，往往會(huì)選擇一年內(nèi)的短期租房方式。在我國，短租公寓正處于發(fā)展初期，是夾縫中的細(xì)分產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。目前在北京上海等特大城市，短租市場發(fā)展較好，并逐漸過渡到省會(huì)城市。但短租公寓存在以下幾個(gè)問題：一是整體規(guī)模較小，集中度較低，房源分散，沒有主導(dǎo)品牌;二是主要依賴于網(wǎng)絡(luò)生存發(fā)展，客源傾向于易接受新鮮事物的年輕群體。針對濟(jì)南人才引進(jìn)戰(zhàn)略，就要一定程度上發(fā)展短租市場，尤其是中短期小型房源。根據(jù)調(diào)查，中小戶型產(chǎn)品消化較快，依然是主流，并隨著土地資源的日漸減少而身價(jià)倍增。大多數(shù)租客認(rèn)為90平米以下的房屋面積完全可以滿足個(gè)人生活需要，大學(xué)生甚至認(rèn)為一個(gè)15平米的私人空間就可以滿足生活需要。通過發(fā)展這一市場，可以一定程度上減輕租戶的租金負(fù)擔(dān)，預(yù)留私人生活空間，提升個(gè)人幸福感。如果房源類型和工資水平無法匹配，沒有合適的工作機(jī)會(huì)，工資水平不足以支付日常開銷，生存壓力便會(huì)超過自身的負(fù)載，導(dǎo)致人才流失更嚴(yán)重，加上商業(yè)環(huán)境的不足，城市發(fā)展?jié)摿�將得不到有效釋放�?/p>

從調(diào)查問卷中可以看出，84.43%的人有申請租房補(bǔ)貼的意愿，但礙于手續(xù)復(fù)雜、補(bǔ)貼少而選擇放棄，還有62.3%的人表示完全不了解濟(jì)南市針對人才的住房補(bǔ)貼政策，以下我們做簡單介紹：2019年11月1日正式實(shí)施的濟(jì)南租房補(bǔ)貼新政，新就業(yè)職工的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)學(xué)歷不同劃分為四個(gè)檔次：全日制博士每月可領(lǐng)1500元，全日制碩士每月可領(lǐng)1000元，全日制本科每月可領(lǐng)700元，不限學(xué)歷的普通新就業(yè)職工每月可領(lǐng)500元。對國內(nèi)外頂尖人才，國家、省、市級領(lǐng)軍人才和高級人才等加大租房補(bǔ)貼力度。根據(jù)濟(jì)南市 “放管服”改革要求，將戶籍家庭受理初審工作下放至街道辦事處(鎮(zhèn)政府)，新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員統(tǒng)一由用人單位組織受理申報(bào)，方便群眾辦事，切實(shí)做到“把民生服務(wù)放到離百姓最近的地方”。此外，政策簡化了住房租賃備案程序，為申請租賃住房補(bǔ)貼的家庭開通了辦理租賃備案的綠色通道。在核準(zhǔn)環(huán)節(jié)，采取與公安、民政、人社、稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)登記等信息聯(lián)網(wǎng)比對的方式，最大限度減少了群眾申請需要提交的要件。

對濟(jì)南的補(bǔ)貼政策進(jìn)行完善和改進(jìn)

1、建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，適當(dāng)提高租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

對于家庭條件貧苦的人才，應(yīng)該給予更高的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，需要綜合考慮短期中小戶型房源市場平均租金水平，再結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展變化情況，逐步調(diào)整租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和機(jī)制。

2、減少利益差異，合理提高最低保障面積

很多人認(rèn)為無論房屋面積大小，廚房、衛(wèi)生間等設(shè)施都是必不可少的。為了體現(xiàn)補(bǔ)貼政策的最低保障性，也考慮到住房補(bǔ)貼在短期內(nèi)難以大幅增加的實(shí)際情況，合理提高租賃補(bǔ)貼最低保障面積。

3、制定相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的幫助政策

根據(jù)區(qū)域的具體情況及市場需求，制定相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的幫助政策，在外來人員住房租賃補(bǔ)貼問題上，成立行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)自律和同業(yè)的監(jiān)督，規(guī)范住房租賃市場的發(fā)展。為了保障公平性和公正性，應(yīng)當(dāng)實(shí)施補(bǔ)貼流程公開透明制度，盡可能地減少以權(quán)謀私的可能，最大限度為人才爭取更優(yōu)惠的補(bǔ)貼。針對于半數(shù)人擔(dān)心的押金過高問題，政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，實(shí)行“最低押金”標(biāo)準(zhǔn)，乃至“零押金”入住;對于大多人所擔(dān)心的房租上漲過快問題，政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)政策加以控制和限制，制定合理的漲租標(biāo)準(zhǔn)，呼吁房屋所有人提供一次性全額支付租金給予打折的優(yōu)惠，用心吸引顧客。

（四）出臺(tái)系列政策規(guī)范

據(jù)調(diào)查，有40%的租房群體并不會(huì)使用租金貸產(chǎn)品，而在使用租金貸產(chǎn)品的群體中，大部分只使用政府或銀行推出的產(chǎn)品，只有很少的一部分人會(huì)使用網(wǎng)上的相關(guān)產(chǎn)品。這體現(xiàn)了租房群體對網(wǎng)絡(luò)租金貸產(chǎn)品極大的不信任，但這也說明租金貸產(chǎn)品市場發(fā)展空間廣闊。為了減少資金壓力，應(yīng)出臺(tái)一系列政策規(guī)范其發(fā)展，讓其為濟(jì)南人才引進(jìn)戰(zhàn)略貢獻(xiàn)力量。參考各地相應(yīng)規(guī)定，我們建議：

代理企業(yè)應(yīng)審慎開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，需嚴(yán)格履行對租客借款的告知和風(fēng)險(xiǎn)提示義務(wù)，嚴(yán)厲打擊未向租客明示的“租金貸”等違法違規(guī)、欺騙經(jīng)營、套路貸等行為。此外，不得強(qiáng)制或誘騙租客使用個(gè)人“租金貸”，不得在簽約前收取定金或設(shè)置其它條件，不得收取與個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)相關(guān)的其他費(fèi)用，個(gè)人“租金貸”貸款合同和住房租賃合同應(yīng)當(dāng)分別簽署。

發(fā)揮濟(jì)南市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)的行業(yè)監(jiān)管作用，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格監(jiān)控租金貸產(chǎn)品的杠桿率，密切關(guān)注各類企業(yè)的流動(dòng)性，并做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案，加大對違規(guī)開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的查處力度，對于非法的代理企業(yè)和租金貸產(chǎn)品，應(yīng)及時(shí)向社會(huì)公示，確保租客、房東利益不受損失。明確代理經(jīng)租企業(yè)在經(jīng)營中的禁止性行為，包括不得套取金融機(jī)構(gòu)信用，利用個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)壟斷資金、惡性競爭，不得哄抬租金、搶占房源等。

（五）專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營主體培育并加大房屋供應(yīng)的力度

濟(jì)南各縣區(qū)要結(jié)合各自的特點(diǎn),房屋租賃主體的土地供應(yīng)，稅收，工商業(yè)和國家等。對土地規(guī)劃等權(quán)利和義務(wù)做出更準(zhǔn)確的規(guī)定;要加強(qiáng)建設(shè)新租賃住宅用地的力度，對以"招拍掛"方式出讓的商品住宅用地，應(yīng)按規(guī)定比例，規(guī)劃自有住宅用地，建設(shè)租賃房屋一定年限。推行住房租賃企業(yè)的信貸支持政策，鼓勵(lì)商業(yè)銀行和資本市場為住房租賃企業(yè)提供信貸支持，股權(quán)投資，穩(wěn)步啟動(dòng)房地產(chǎn)信托基金試點(diǎn)工程。

涌入城市的人口，充分發(fā)揮國家租賃公司的引導(dǎo)作用，依托現(xiàn)有的或新的國企，通過新的、改建的、收購的、租賃的、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的方式，收儲(chǔ)住房租賃，要在穩(wěn)定的租賃過程中發(fā)揮積極的作用。繼續(xù)鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)等主要經(jīng)營主體積極有效利用租金市場機(jī)制，借助政府減免土地稅收、財(cái)政補(bǔ)貼、資金市場支持等多種手段，積極開展個(gè)人住房土地租賃中介業(yè)務(wù)。積極引導(dǎo)各類科技工業(yè)園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新城、科技高新創(chuàng)業(yè)示范基地，滿足當(dāng)?shù)厝谫Y租賃配套住房的開發(fā)需要，開展新型規(guī)模化土地租賃配套住房的開發(fā)供應(yīng)。

（六）完善法律法規(guī)，加強(qiáng)對市場監(jiān)管和公共服務(wù)的監(jiān)督工作

完全完善規(guī)范法律和法規(guī)制度，理順市場管理機(jī)制，加強(qiáng)對市場監(jiān)管和公共服務(wù)的監(jiān)督工作。首先，要切實(shí)補(bǔ)足目前濟(jì)南現(xiàn)行住房房屋租賃管理制度、住房社會(huì)保障制度的不足，提高濟(jì)南住房房屋租賃管理制度的指導(dǎo)等級，明確了"租購并舉"制度指導(dǎo)思想、目標(biāo)、原則、等級，為加快建立"租購并舉"濟(jì)南住房租賃制度及制定實(shí)施前的相關(guān)法律政策措施提供堅(jiān)實(shí)法律依據(jù)和相關(guān)立法決策保障。第二，在農(nóng)村住房房產(chǎn)租賃和經(jīng)營監(jiān)督管理服務(wù)項(xiàng)目管理實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格理順具體管理機(jī)制，明確具體管理機(jī)構(gòu)。建議各地盡快成立專項(xiàng)開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由全市分管副省級市長及以上市縣等級黨政領(lǐng)導(dǎo)干部組成，統(tǒng)籌有關(guān)部門指導(dǎo)培育和協(xié)調(diào)開發(fā)全市住房房產(chǎn)租賃服務(wù)市場。最后，要以“租售同權(quán)”為依據(jù)，促進(jìn)“租購并舉”，建立長期有效的房屋租賃市場發(fā)展機(jī)制。根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，建立與發(fā)展“租購并舉”是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，也是建立與發(fā)展“租購并舉”。為此，一方面，要盡快加快“租購?fù)瑱?quán)”的立法落地，通過與國家有關(guān)法律法規(guī)相關(guān)的立法，明確規(guī)定租賃權(quán)當(dāng)事人的基本權(quán)利義務(wù)，賦予租賃權(quán)與租賃權(quán)同樣的權(quán)利，享受基本公共服務(wù)，享受基本教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，并以有關(guān)法律規(guī)定的形式，對租賃權(quán)當(dāng)事人實(shí)行有關(guān)法律規(guī)定。適當(dāng)?shù)谋Ｕ?另一方面，要建立相應(yīng)的房屋社會(huì)福利保障制度，盡可能地將租房戶籍與社會(huì)福利制度相互剝離，積極推動(dòng)“租售同權(quán)”立法實(shí)施。

濟(jì)南的住房租賃政策還是比較科學(xué)合理的，如果能在這些方面加以完善和改進(jìn)，例如，盤活閑置資源改造成大學(xué)畢業(yè)生公寓和臨時(shí)周轉(zhuǎn)的低價(jià)房源，提供免息住房租賃貸款，以及完善基礎(chǔ)設(shè)施交通建設(shè)等，濟(jì)南人才引進(jìn)戰(zhàn)略才會(huì)更好地被推動(dòng)，才會(huì)更好地助力濟(jì)南市發(fā)展。

(新媒體責(zé)編：syhz0808)