大數(shù)據(jù)記錄著城市發(fā)展與居民生活的真實變遷，而持續(xù)研究其背后的發(fā)展脈絡，則賦予了數(shù)據(jù)更多意義。2021年5月27日，貝殼研究院發(fā)布了《2021新一線城市居住報告》（以下簡稱“報告”）。報告從置業(yè)特征、居住競爭力、居住負擔及移民城市等角度出發(fā)，對城市人群的居住生態(tài)進行了客觀描述與分析。

繼連續(xù)兩年發(fā)布該類報告之后，今年貝殼研究院將城市范圍擴充到35城，包括4個一線城市、15個新一線城市及16個二線城市。此外，報告還采用科學計算方法，給出了“居住競爭力指數(shù)”、“居住負擔指數(shù)”和“移民指數(shù)”，全面衡量城市居住的質(zhì)量、難易和人口變化情況。

報告顯示，一線城市不僅置業(yè)年齡明顯偏高，約為36.9歲，且一線城市的女性置業(yè)人群在各類城市中占比最高，已達到48.79%；置業(yè)特征方面，近半數(shù)受訪者不接受長租不買，兩居室小戶型為主力交易戶型；而分城市看，深圳作為“壓力大的現(xiàn)代化都市”典型代表，“居住競爭力、居住負擔、房價收入比”都是最高，有70%的成交房源都是外地客源，長沙則是典型的居住友好型城市，不僅居住負擔最小、居住競爭力指數(shù)也比較高。

7個方面為35城“買不買、怎么買”畫全像

貝殼研究院通過公開采集數(shù)據(jù)和線上調(diào)研的方式，對35個城市的置業(yè)人群進行了全方位分析，闡述他們在購房年齡、性別分布、資金來源、居室結(jié)構(gòu)、空間偏好、樓盤變遷、租買意愿等方面的不同特點。

受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，反映在年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高，新房和二手房的置業(yè)年齡分別為36.6歲和37.2歲；而新一線城市及二線城市因尚未進入存量市場，新房置業(yè)年齡低于二手房。

在高學歷女性占比提升、獨生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下，“她經(jīng)濟”崛起。報告數(shù)據(jù)顯示，一線城市的女性置業(yè)人群占比達到48.79%，新一線及二線城市這一占比同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。

對于大多數(shù)人來說，貸款買房都是必需的流程。在貝殼研究院的調(diào)查中，僅31.8%的住房消費者無貸款。貸款受訪者中，僅有13.6%的人還清了貸款，其中65.7%的人是提前還款，且城市能級越低提前還款的占比越高。

報告研究發(fā)現(xiàn)，35個城市中，兩居室成為主力交易戶型。以北京、上海為代表的一線城市，兩居室成交占比較高。三居室成交戶型百分占比緊隨其后，佛山、南昌及長沙等城市的三居室戶型占比較高，除了受供給側(cè)影響外，這幾個城市的購房壓力相對較低。在一居室的成交占比重，天津、上海、深圳占比較高，天津位居首位。

空間居住偏好方面，人們逐漸從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”邁進。有30.4%的消費者希望有一個“安靜沒有噪音的臥室”，“溫馨有設(shè)計感的廚房”、“能用于種植、休息的陽臺”、“能和朋友聚會的大客廳”也受到一定程度的歡迎。

買房或租房，一直是困擾當代年輕人的問題。在貝殼研究院的此次調(diào)查中，有49.8%的受訪者不能接受長期租房而不買房，認為有房才有安全感。一線城市不能接受長期租房不買房的比例最低，女性不能接受的比例比男性高。

此外，樓盤名字也蘊藏著人們對居住生活的美好想象。北京國際范與復古調(diào)并存，修飾詞“國際”被廣泛采用，“胡同”體現(xiàn)出老北京典型的復古特色；上海“新村”、“街坊”等詞出現(xiàn)頻率最高；深圳樓盤“國際”、“中心”、“世紀”等詞被普遍使用。

如何衡量“住得好不好”？

是人選擇了城市，還是城市決定了人？報告給出了各個城市的居住競爭力排名。

貝殼研究院基于2020年城市居住競爭力指數(shù)模型，對指標維度進行了部分更新，測算出了35個城市的居住競爭力指數(shù)。

分城市級別看，一線城市居住競爭力指數(shù)明顯高于新一線及二線城市；從區(qū)域格局看，粵港澳大灣區(qū)的居住競爭力指數(shù)最高，成渝（成都、重慶）和海峽西岸城市群（福州和廈門）則緊隨其后。

具體到城市本身，深圳居住競爭力指數(shù)較高，明顯高于廣州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位，與20年排名一致；在新一線城市中，居住競爭力指數(shù)較高的城市包括杭州、成都、蘇州、武漢及長沙等；二線城市中，居住競爭力指數(shù)較高的城市包括福州、廈門、珠海、煙臺及寧波等。

科學分析“住房焦慮”

年輕人的焦慮受客觀條件影響，也被主觀意愿左右。貝殼研究院也通過公開整理的數(shù)據(jù)，搭建了指標模型，并定義了居住負擔指數(shù)，統(tǒng)計出了全國114個城市的居住負擔情況。

總體來看，114個城市中，居住負擔較高的前十個城市包括深圳、北京、上海、三亞、廈門、杭州、廣州、珠海、天津及嘉興，其中，深圳居住負擔居于首位，其次是北京及上海。

在百城中，居住負擔最小的新一線城市仍為長沙。長沙雖然區(qū)位優(yōu)勢沒有沿海城市強，但人均收入水平、就業(yè)機會等也處于全國中上游，無論是租房還是買房，相對于城市人均收入而言，負擔和全國其他城市相比都較低。

在大城市中，拋開收入談論房價相對片面。貝殼研究院也根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理2021年新房、二手成交均價及人均可支配收入，計算了百城的房價收入比情況。百城中，房價收入比較高的城市包括深圳、北京、上海、廈門、三亞、杭州等。深圳、北京和上海的房價收入比超過20，這意味著普通居民家庭需要20多年才能夠買得起屬于自己的一套房子。而長沙的收入漲幅則跑贏了房價。

購房價格方面，一線城市購房壓力大，購房支出遠高于其他城市。一線城市購買房屋價格在300萬以上的占比為45.82%，而其他城市這一占比僅在20%左右。數(shù)據(jù)顯示，80后仍是主力購房人群，體現(xiàn)在201-600萬的主流價格區(qū)間上，90后的主流價格區(qū)間主要集中在200萬以下，但90后購房占比正逐年增加，取代80后成為購房主力軍趨勢明顯。

租住群體中，普遍可接受的房租收入比在30%以下，也就是說，租金不能超過家庭月收入的30%。與此同時，調(diào)查顯示，47%的租客反映房東漲價是最大的痛點，其次有21.3%和19.4%的受訪樣本認為租房的最大痛點來自同租室友和家電老化。

哪里買房老鄉(xiāng)多？

在異地打拼越來越普遍的今天，哪里的外地買房人較多，哪里的鄉(xiāng)情依然被保留？

貝殼研究院對交易量進行了百分統(tǒng)計，定義本地百分占比較低的城市為“移民城市”，同時進行標準化處理，計算出移民指數(shù)。指數(shù)越高，外地交易百分占比越高。

報告顯示，深圳、珠海及東莞等粵港澳灣區(qū)城市成為典型的“移民”城市。報告分析認為，近年來，這些城市在人才友好政策的支持下，憑借著高經(jīng)濟體量、高薪酬的優(yōu)勢，不斷吸引外來人口，特別是高學歷人青年群體落戶置業(yè)。

如果分析具體數(shù)據(jù)，結(jié)合城市發(fā)展特點和置業(yè)客戶來源結(jié)構(gòu)看，樣本城市又可以劃分為三種不同類型。

其一，都市圈核心城市占據(jù)絕對優(yōu)勢，對外地人口具有高能吸納能力。尤其是深圳，“來了就是深圳人”，深圳70%的成交房源被外地客戶買走了。

其二，核心城市外溢，周邊城市強勢崛起，吸引人口遷入的勢力范圍外擴。杭州、天津、蘇州、佛山等沿海城市憑借獨特優(yōu)勢承接外溢的產(chǎn)業(yè)與人口，對人口的吸引力逐漸向省外周邊城市擴張。其中，杭州購房人群中，省外購房客戶已經(jīng)撐起了半邊天，占比達到51%，主要吸引安徽、江西、河南、江蘇等周邊省份的客戶前來置業(yè)。

其三，省會光環(huán)效應顯著，鄭州、合肥等城市對省內(nèi)客群具有更強吸引力。以鄭州為例，作為人口大省河南的省會，其對各地級市人口的吸納能力突出，省內(nèi)購房客戶占比達到93.7%，也即是每10個購房客戶中，至少有9個都是河南老鄉(xiāng)。

除了趨勢性結(jié)論，報告還點到了一些頗有意思的個案。比如，在19個一線及新一線樣本城市中，天津在21年度選擇全款購房的百分占比達到38.02%，居于首位，在35個樣本城市中，天津二手房購房年齡最高。分析認為，天津本地人群相對保守，不愿背負過高房貸壓力，因此選擇全款比例較高，導致購房年齡后移。珠海則因大量外地人群旅游置業(yè)，新房購房年齡居35城最高。

與此同時，男性比女性更想要有一個“能和朋友聚會的大客廳” 而女性比男性更想要一個“安靜沒有噪音的臥室”，年長者對于“能用于種植、休息的陽臺”需求高于年輕人。

貝殼找房作為“居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化”的先驅(qū)，始終重視以數(shù)字化提高消費者體驗，貝殼研究院作為數(shù)字采集分析的重要一環(huán)，也致力于成為新居住領(lǐng)域的領(lǐng)先智庫。數(shù)知天下，洞見未來，未來將有更多海量數(shù)據(jù)，被處理成社會公眾通俗易懂的市場信息，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供研究支持，為行業(yè)提供專業(yè)、深度的學術(shù)研究。

(新媒體責編：syhz0808)