地產(chǎn)圈，有兩句話一直在坊間流傳。

一句是著名的地段論，另外一句，是任澤平的周期論：房地產(chǎn)發(fā)展，長(zhǎng)期人口，中期看土地，短期看金融。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，第一句好理解，強(qiáng)調(diào)位置的價(jià)值，那第二句如何解讀呢?

人口影響的是需求端，土地影響的是供應(yīng)端，那金融就是二者之間的紐帶。相信這幾個(gè)月，大家已經(jīng)充分領(lǐng)略了金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大影響。

從下半年開(kāi)始緊縮的房貸，讓全國(guó)樓市全面降溫，9月份全國(guó)商品房銷售額1.57萬(wàn)億，同比下降15.8%，真實(shí)的市場(chǎng)，比數(shù)據(jù)更涼。

01國(guó)家密集發(fā)聲關(guān)注房貸難

國(guó)家層面已經(jīng)注意到了過(guò)緊的房地產(chǎn)信貸政策給市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

最近一段時(shí)間，罕見(jiàn)對(duì)房地產(chǎn)密集發(fā)聲：

❏ 9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

❏ 10月15日，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。❏ 針對(duì)房企資金鏈緊繃的情況，鄒瀾表示“部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線四檔”存在誤解，導(dǎo)致原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款”。

❏ 10月20日國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會(huì)開(kāi)幕式上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

❏ 10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。

簡(jiǎn)單總結(jié)就是：

❏已經(jīng)注意到個(gè)別城市放貸難，會(huì)逐步開(kāi)始解決；

❏部分銀行對(duì)政策過(guò)度解讀，對(duì)地產(chǎn)商的合理資金需求，要給與滿足；

❏對(duì)剛需群體，要在首付和利率上給與支持。

在高層密集發(fā)聲后，部分城市的房貸已經(jīng)有松動(dòng)現(xiàn)象。

10月20日，一則“青島建行貸款額度從今日起全面放開(kāi)!”的消息開(kāi)始流傳，該消息稱，“青島建行貸款額度從今日起全面放開(kāi)，工商銀行也加快了放款速度。據(jù)銀行方面表示，目前的額度比之前要寬松一些。有售樓處工作人員也表示，“已接到銀行通知，近期積壓貸款開(kāi)始快速放款。”

央行持續(xù)發(fā)聲，部分城市銀行開(kāi)始釋放額度，表明此輪從金融方面的調(diào)控力度會(huì)有所放松，預(yù)計(jì)近半年的房貸荒會(huì)逐步得到緩解，這也為降溫下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)提振了信心。

無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，陽(yáng)光已經(jīng)開(kāi)始從指縫間透過(guò)。

02 信貸難，影響2021下半年房產(chǎn)市場(chǎng)

進(jìn)入到2021年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了持續(xù)升級(jí)的金融監(jiān)管。

❏開(kāi)發(fā)商方面，嚴(yán)控“三道紅線”;

❏個(gè)人房貸方面，央行規(guī)定各級(jí)銀行的房貸占比上限，大型銀行個(gè)人住房貸款余額占比上限為32.5%，銀行級(jí)別越低，房貸占比上限越低。

兩條政策，給房地產(chǎn)扣上了重重的殼，下半年開(kāi)始，各地信貸額度明顯收緊。據(jù)中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)，9月，新增中長(zhǎng)期居民戶貸款(主要為房地產(chǎn)按揭貸款)4667億元，同比少增1695億元，為連續(xù)第五個(gè)月同比少增。房企也面臨著前所未有的融資還債雙重壓力。

信貸的收緊直接造成了多米諾效應(yīng)：銀行放款時(shí)間拉長(zhǎng)，購(gòu)房者置業(yè)放緩，市場(chǎng)交易量下降，開(kāi)發(fā)商回款變慢，開(kāi)發(fā)商回款不理想，銀行收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流吃緊，造成二輪土拍全國(guó)大范圍流拍，市場(chǎng)進(jìn)一步下行。

仔細(xì)解讀央行的發(fā)聲，有一條值得特別注意，“部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線四檔”存在誤解，導(dǎo)致原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款”。

說(shuō)明這次房地產(chǎn)行業(yè)的“錢荒”，也有一部分原因是商業(yè)銀行對(duì)政策的過(guò)度執(zhí)行。

在“房住不炒”的基調(diào)下，央行的信貸政策大方向不會(huì)調(diào)整，但特意強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線四檔”存在誤解，說(shuō)明對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資也會(huì)逐步放寬。

前幾個(gè)月那樣“過(guò)于緊”的金融政策已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，局部信貸環(huán)境的改善已是板上釘釘。

03北京買房貸款難，有望逐步緩解

上半年，北京市場(chǎng)成交火熱，房貸方面也沒(méi)有大的阻力，隨著房?jī)r(jià)上行壓力增大， 銀行的額度開(kāi)始收緊。

7月北京銀行房貸放款時(shí)間大概是在一個(gè)月左右。8月純商業(yè)二手房貸款最快也得要2個(gè)月才能放款，比之前至少多出了一倍的時(shí)間。而目前銀行資料審核趨嚴(yán)，順利過(guò)審后，等待放款的時(shí)間很長(zhǎng)，需要四到六個(gè)月。

根據(jù)麥田數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，北京2021年的購(gòu)房者中，貸款買房占43%。房貸變緩影響了幾乎2/5的二手房置業(yè)群體。所以北京房貸何時(shí)松綁，成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。

有媒體向北京幾家銀行的客戶經(jīng)理求證，得到的消息是：“我們這個(gè)層面目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)要放松，個(gè)人按揭貸款四季度額度還是很緊張，需要排隊(duì)，有的銀行至少需要排隊(duì)到明年。”

作為全國(guó)信貸最嚴(yán)格的城市，北京的信貸放松沒(méi)有那么快，但在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)方針下，北京信貸難得以緩解只是時(shí)間問(wèn)題。樓市的合理資金得到滿足，資金流轉(zhuǎn)起來(lái)以后，置換群體會(huì)受益最大，其次對(duì)于明年土拍，開(kāi)發(fā)商拿地的底氣也許會(huì)足一點(diǎn)。

最難的日子，似乎要過(guò)去了。

(新媒體責(zé)編：zpl05)