經(jīng)歷了10月的成交低谷之后，11月北京樓市成交量開始觸底反彈，個別板塊，甚至有了回暖跡象。當然，回暖的程度還不足以幫助大盤房價整體走出震蕩態(tài)勢。為了大家更好地從整體把握北京樓市的走向，麥田房產(chǎn)就給大家透過數(shù)據(jù)，看一看11月北京二手房市場變化，并對12月的北京樓市走向進行展望。

二手房成交量增長26.9%，買房人看房更積極了

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月北京二手房成交11851套，環(huán)比上月增長26.9%。從各周成交走勢來看，11月各周的成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步走高特征，尤其進入下旬以后，甚至出現(xiàn)了連續(xù)多天單日網(wǎng)簽量突破600套的情況，說明成交量筑底回升形態(tài)基本確立。

11月成交量回升幅度較大。主要基于兩個方面原因：一是上個月受國慶假期影響，成交量下降較多，本月對比基數(shù)較低;二是銀行信貸環(huán)境改善，放貸額度有所增加，放款周期也有一定的縮短，之前受到擠壓的換房客戶，需求得到釋放。

雖然11月成交量較上月明顯提升，但市場形勢并沒有出現(xiàn)本質(zhì)性改變，仍處于震蕩調(diào)整期。從今年各月份成交情況來看，11月的二手房成交量不足12000套，僅僅好于10月份，當前市場并不活躍。

11月買房人數(shù)增多，買房人看房更勤快了。根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月新增客源量比10月份增加14%。這是一個值得注意的變化，11月份買家看房的動力明顯更足，一定程度上反映了購房者的心態(tài)正在發(fā)生變化，市場的活躍性較10月份明顯提升。

與此同時，11月賣房的業(yè)主量有所下降。根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本月新增房源量較上月減少約4%。此外，在調(diào)價房源中，選擇調(diào)低掛牌價房源占比較上個月少了2.2個百分點，說明在客戶帶看量增加之后，在售業(yè)主的價格心理預(yù)期也在隨之發(fā)生變化。11月份議價空間比上月少了0.5個百分點，可以看出，11月雖然仍為買方市場，但買方談價優(yōu)勢在縮小。

新房方面，11月北京新房網(wǎng)簽7908套，從數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)超過8、9、10月成交量。繼學府壹號院之后，11月海淀再出熱盤，圓明天頌首開當天日銷60億+，熱盤的不斷涌現(xiàn)，說明當前北京市場的購買力依然強大。不過和二手房一樣，新房在11月也是冷熱不均。進入年底，部分開發(fā)商面臨的回款壓力增大，一些去化壓力大的樓盤促銷活動又多了起來。

從三輪集中供地看市場：供應(yīng)量減少且試點現(xiàn)房銷售

三輪土拍，我們之前文章分析過，一是主城供地少，二是限制條件多，好多地塊不能第一時間上市。加上之前二輪土拍僅17宗地成交，會階段性影響明年的新房供應(yīng)量。而溢出的需求會轉(zhuǎn)向二手房市場，可能和明年的“小陽春”發(fā)生疊加效應(yīng)。

此外，我們看了一下三輪土拍設(shè)置的指導(dǎo)價，一眼望去，房山拱辰地塊指導(dǎo)價4.5萬，門頭溝永定鎮(zhèn)地塊指導(dǎo)價6.1萬，朝陽六宗地指導(dǎo)價6.98萬起步……

新房的門檻，在不覺間越來越高了。指導(dǎo)價的設(shè)置，一般在市場價值的基礎(chǔ)上留有一定余地，但即便如此，隨著地價的水漲船高，指導(dǎo)價也隨之上浮。以前的邏輯是把市區(qū)的兩居賣了可以去熱門郊區(qū)板塊換一個三居，但現(xiàn)在很有可能，你賣完了市中心的老房兩居，去郊區(qū)，也只能平換一個兩居。

(新媒體責編：zpl05-02)