11月18日，開封市平穩(wěn)基金正式成立，將借鑒南寧市平穩(wěn)基金運(yùn)營(yíng)模式開展開封市保交樓工作。保交樓“南寧模式”持續(xù)迭代升級(jí)至2.0版本，形成可復(fù)制可推廣的重要經(jīng)驗(yàn)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)“保交樓”工作進(jìn)入深水區(qū)。債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、資產(chǎn)多重抵押、資金缺口巨大等問(wèn)題樓盤項(xiàng)目，亟待通過(guò)創(chuàng)新方式逐步化解。南寧市平穩(wěn)基金市場(chǎng)化紓困長(zhǎng)效機(jī)制的探索，不僅為當(dāng)下的爛尾樓項(xiàng)目提供了解題思路，更為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供了重要參考。

“硬骨頭”難啃，三地考察團(tuán)南下取經(jīng)

南寧市平穩(wěn)基金(以下簡(jiǎn)稱“平穩(wěn)基金”)是全國(guó)范圍內(nèi)最早成立的房地產(chǎn)紓困基金，由三家南寧市國(guó)企出資為主，吸引社會(huì)資本共同投入發(fā)起設(shè)立。隨后鄭州、浙江、湖北、陜西等省市也相繼設(shè)立紓困基金。

地方紓困基金成立的背景是，在保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)的中后期，大部分“易消化”的問(wèn)題項(xiàng)目已經(jīng)被當(dāng)?shù)爻峭豆�司或者AMC接手并解決，而剩下的項(xiàng)目普遍面臨資不抵債、資產(chǎn)凍結(jié)、債權(quán)人眾多以及法律訴訟復(fù)雜的困境。

平穩(wěn)基金解決的正是傳統(tǒng)城投平臺(tái)難以解決的“老大難”項(xiàng)目。“我們承接的項(xiàng)目，幾乎都是被市場(chǎng)視為‘無(wú)解’的硬骨頭。”南寧市平穩(wěn)基金相關(guān)人士介紹。

運(yùn)行三年多來(lái)，平穩(wěn)基金相繼完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付，已成為南寧市保交樓工作中舉足輕重的市場(chǎng)化力量。

平穩(wěn)基金的成功實(shí)踐吸引了其他地區(qū)的目光。今年9月，河南省開封市組成的考察團(tuán)首次南下“取經(jīng)”;11月上旬，開封市、河南省滎陽(yáng)市和山東省泰安市三地考察團(tuán)接連到南寧專題考察，與南寧市住建局、平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人共同探討保交樓的成果與經(jīng)驗(yàn)。

破解保交樓三重難關(guān)的“南寧經(jīng)驗(yàn)”

目前尚未解決的問(wèn)題樓盤項(xiàng)目普遍存在“交接難”“資金難”“管理難”三大難題。平穩(wěn)基金成功破解“硬骨頭”項(xiàng)目的關(guān)鍵，在于其將法制化、市場(chǎng)化、專業(yè)化手段應(yīng)用于項(xiàng)目重組、資金平衡與運(yùn)營(yíng)管理的全流程。

在“交接難”問(wèn)題上，平穩(wěn)基金在政府協(xié)助下采取“項(xiàng)目公司股權(quán)+資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”雙重隔離方案，有效隔離了原開發(fā)商可能傳導(dǎo)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，在應(yīng)對(duì)原管理團(tuán)隊(duì)和施工方的對(duì)抗時(shí)，堅(jiān)持“新老劃斷”原則，通過(guò)項(xiàng)目托管的方式隔離原有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障續(xù)建資金專款專用及安全性。

在面對(duì)“資金難”問(wèn)題時(shí)，平穩(wěn)基金通過(guò)分割資產(chǎn)盤活、專項(xiàng)借款、商業(yè)開發(fā)利潤(rùn)反哺等多元方式，多渠道彌補(bǔ)資金缺口。

在“管理難”方面，平穩(wěn)基金所交付的項(xiàng)目嚴(yán)格遵循原施工圖紙，保證不減配;同時(shí)，在房產(chǎn)證辦理、交付體驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)方面充分考慮業(yè)主權(quán)益。

從地方走向全國(guó)，平穩(wěn)基金迭代2.0版本

平穩(wěn)基金的成功，不僅在于解決了南寧項(xiàng)目的燃眉之急，更在于其模式已經(jīng)具備推廣的可行性。平穩(wěn)基金與開封市的合作則已經(jīng)迭代到了2.0版本，核心創(chuàng)新之處在于資金來(lái)源的創(chuàng)新以及引入產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維。

梳理可以發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)保交樓模式主要包括原開發(fā)商利用剩余資產(chǎn)“自救”、政府平臺(tái)公司收購(gòu)、AMC收購(gòu)債權(quán)、項(xiàng)目破產(chǎn)重整以及平穩(wěn)基金模式。

在過(guò)去三年保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)中，許多“易消化”的項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)原開發(fā)商“自救”、政府平臺(tái)公司收購(gòu)兩種方式得到解決。而對(duì)于“硬骨頭”項(xiàng)目，只能通過(guò)后三種方式進(jìn)行解決。

平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，南寧模式1.0版本主要依靠市屬國(guó)有企業(yè)出資為主(首期規(guī)模30億元)，適用于有一定國(guó)有資本實(shí)力的城市。2.0版本通過(guò)地方政府以實(shí)物資產(chǎn)(土地)出資，輔以抵押融資和政府增信的方式，解決了保交樓所需的啟動(dòng)資金，可為保交樓前期投入提供資金保障，同時(shí)也大幅減輕地方財(cái)政負(fù)擔(dān)。

與此同時(shí)，平穩(wěn)基金將保交樓任務(wù)與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合，構(gòu)建新型房地產(chǎn)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)型為地方資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)。

平穩(wěn)基金的成功實(shí)踐實(shí)現(xiàn)從南寧到開封的跨區(qū)域復(fù)制與推廣，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解模式邁出了從“一地一策”到“可復(fù)制、可推廣”的關(guān)鍵一躍。

該模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于，成功構(gòu)建了一個(gè)政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、法制保障的多元共贏框架;以“保交樓”為底線有力維護(hù)民眾權(quán)益與社會(huì)穩(wěn)定，通過(guò)精準(zhǔn)運(yùn)作與風(fēng)險(xiǎn)隔離確保國(guó)有資本穩(wěn)健回報(bào)與保值增值;將紓困過(guò)程與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展深度綁定推動(dòng)資源向新興產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)領(lǐng)域集中。(范祝香)

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