1月26日，京東產(chǎn)發(fā)(京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司; JINGDONG Property, Inc.)正式向香港聯(lián)交所遞交A1申請文件，對外披露了公司的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務構成、競爭優(yōu)勢及海外戰(zhàn)略。

京東產(chǎn)發(fā)是京東集團旗下的現(xiàn)代化基礎設施開發(fā)及管理平臺，也是京東供應鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已在中國大陸29個省級行政區(qū)及境外10個國家和地區(qū)，開發(fā)、擁有或管理285個現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)，總建筑面積約2710萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模總額超1200億元人民幣。這其中，超過90%的現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市。根據(jù)仲量聯(lián)行報告顯示，按建筑面積計算，京東產(chǎn)發(fā)在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟領域的現(xiàn)代化基礎設施提供商中分別位列前三及前二。

文件顯示，京東產(chǎn)發(fā)2023年的收入為29億元，2024年收入達到34億元，2025年前9個月收入達到30億元，同比增長21.2%。京東產(chǎn)發(fā)通過為客戶提供租賃、物業(yè)管理及其他增值服務等廣泛的基礎設施解決方案，2025年前9個月來自于基礎設施解決方案的收入為26億元，其中來自于外部客戶的貢獻達到62.5%。在現(xiàn)代化基礎設施的全生命周期中，京東產(chǎn)發(fā)憑借多年來構建的資產(chǎn)管理能力，在項目獲取及設計、開發(fā)管理及招商到運營的每個階段創(chuàng)造附加價值，并持續(xù)通過資本循環(huán)獲得資產(chǎn)增值收益。從2020年到2024年，年均實現(xiàn)資產(chǎn)增值收益13億元，累計回報率達到初始成本的40%。隨著京東產(chǎn)發(fā)加快輕資產(chǎn)轉型及發(fā)展基金、合伙投資平臺管理業(yè)務，公司于2024年實現(xiàn)了1.97億元的管理費收入，這一收入在2020年至2024年的平均復合增長率達到了30%。

京東產(chǎn)發(fā)最初從服務電商零售的供應鏈業(yè)務，經(jīng)過多年的產(chǎn)品拓展與業(yè)務積累，基礎設施解決方案吸引了越來越多第三方物流、電子商務、制造、零售及其他新經(jīng)濟行業(yè)的企業(yè)客戶。高標準的物流倉儲項目以其便利的區(qū)位條件與可以實現(xiàn)自動化智能化的物流設備應用，服務于客戶的供應鏈升級需求，帶來了長期的客戶粘性。根據(jù)仲量聯(lián)行報告，截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已竣工現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)的期末平均出租率超過90%，該出租率高于新經(jīng)濟領域行業(yè)平均水平約10個百分點。

在全球供應鏈重構的背景下，京東產(chǎn)發(fā)憑借在中國市場積累的核心能力、業(yè)務資源和運營專長，日益成為服務中國企業(yè)出海的重要橋梁，并協(xié)助本地客戶提升業(yè)務韌性，不斷地將業(yè)務拓展至亞太、歐洲及中東等海外市場，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節(jié)點。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在海外10個國家和地區(qū)擁有53個基礎設施項目，海外資產(chǎn)管理規(guī)模總額占比已增長至12.8%。

自2019年設立首只私募基金以來，作為向輕資產(chǎn)模式戰(zhàn)略性轉型的一部分，京東產(chǎn)發(fā)系統(tǒng)性地實施資本循環(huán)戰(zhàn)略，以提升資本效率。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)主導設立了5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金、1個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所的1只基礎設施證券投資基金(即嘉實京東倉儲基礎設施REIT)。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)的基金管理規(guī)模占到資產(chǎn)管理總規(guī)模的33.7%。

全球緊密相連的團隊是京東產(chǎn)發(fā)實現(xiàn)價值持續(xù)創(chuàng)造的核心，其特點在于集中化管理與屬地化執(zhí)行相結合。這支近600人的專業(yè)團隊秉持統(tǒng)一的核心價值觀及企業(yè)文化，確保了各地業(yè)務表現(xiàn)的一致性及戰(zhàn)略執(zhí)行的落地。多年來，團隊成員在投資、設計與建造、資產(chǎn)管理及募資等方面積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗與寶貴的實踐經(jīng)驗，使其能夠持續(xù)發(fā)掘增長機遇并投資優(yōu)質資產(chǎn)。這一創(chuàng)業(yè)式思維推動著內生性的動態(tài)增長，形成規(guī)模擴張、資產(chǎn)增值與資本回收的良性循環(huán)。（張揚）

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