“誰也沒想到，長租行業(yè)會以這種形式火爆起來。”談起近日長租行業(yè)的風(fēng)波，某房企高管李明(化名)20日對記者表示。隨著一線城市房租價格短期過快上漲等因素影響，長租行業(yè)再一次被推上輿論風(fēng)口，也引來監(jiān)管部門對于長租行業(yè)的首次約談。8月17日，北京市住建委聯(lián)合北京市級多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，對搶占房源、哄抬租金，以及擾亂市場等提出明確要求。

業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，長租行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)新形勢發(fā)展的必然方向，近年來備受資本青睞，一些房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)也將此作為轉(zhuǎn)型的重要支點。但監(jiān)管力度不足、行業(yè)自律缺位，以及缺乏穩(wěn)定的盈利模式，是長租行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段的瓶頸所在。“房租價格不斷推高是事實，但行業(yè)站上輿論風(fēng)口也未必是壞事，可以讓大家都來思考行業(yè)的發(fā)展方向。”李明表示，長租行業(yè)未來怎樣做到“房租不炒”、“租有所居”，還需要各方共同出招。

亢進(jìn)：資本助推之下

“細(xì)數(shù)一下，這兩年進(jìn)來的資金，來路相當(dāng)豐富。”從事類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)發(fā)行業(yè)務(wù)的券商人士明濤(化名)對記者表示。

2017年至今，明濤操刀多宗類REITs發(fā)行業(yè)務(wù)。“去年(2017年)主動來找我們咨詢的企業(yè)就比較多。去年之前，基本上都是我們?nèi)ブ鲃有�介�?rdquo;明濤說。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2017年10月首單長租類REITs產(chǎn)品發(fā)行以來，截至6月底，國內(nèi)市場長租類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模超過200億元。

不僅是類REITs業(yè)務(wù)風(fēng)生水起，銀行貸款、創(chuàng)投資金也不吝額度投入這個行業(yè)。“去年年底，我們長租公寓項目談了兩家大型國有銀行，都表示很支持，授信額度在幾十個億左右。”在談到銀行支持長租公寓項目的授信力度時，北京某房企人士表示。

近日，由中再資本與相關(guān)企業(yè)打造的，擬通過保險私募基金投資的長租住房項目，總投資額約80億元，項目建成后可為南京提供超過4000余套租賃房源。

易居中國研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于當(dāng)前長租公寓項目來說，金融方面的支持力度明顯加大，會引導(dǎo)一部分人積極進(jìn)入。此次被約談的蛋殼、自如、相寓等規(guī)模較大的分散式長租公寓品牌，無一不是資本催生的產(chǎn)物。

以蛋殼公寓為例，2017年6月，完成超億元人民幣的A+輪融資。今年2月，蛋殼宣布獲得1億美元B輪融資，高榕資本、華人文化產(chǎn)業(yè)基金等知名基金聯(lián)合領(lǐng)投。今年6月，蛋殼已完成7000萬美元B+輪融資。近日，蛋殼公寓發(fā)行分散式長租公寓租金收益權(quán)公募ABS在上交所掛牌，發(fā)行規(guī)模為2.035億元，產(chǎn)品期限為3年。

資本堆疊之下，勢必造成行業(yè)競爭標(biāo)的價格水漲船高。李明表示，相比于通過自建公寓、整體租賃籌集房源的集中式長租公寓，分散式長租公寓要面對眾多的持有人，議價的市場化程度更高。“像自如這樣的長租品牌，每一套房子都有不同的房東，房東可以選擇租給任意一家長租品牌。而為了房源數(shù)量迅速擴(kuò)大，擴(kuò)張品牌影響力，在資本彈藥充足的情況下，價格戰(zhàn)自然不可避免。”李明分析。

顯而易見的是，各家長租品牌都把持有的房源數(shù)量作為行業(yè)龍頭的重要標(biāo)尺。自如相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，其管理的公寓已超過70萬間。今年2月，蛋殼在北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京及廣州等8個城市，管理房間規(guī)模近8萬間。

8月19日，上述被北京市住建委約談的長租品牌，亮出了存量房源儲備。在北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會的相關(guān)座談會上，參會企業(yè)明確承諾，不漲租金且拿出手中全部存量房源投向市場，總計約12.57萬套(間)。

錢景：盈利模式難尋

即便擁有數(shù)萬甚至數(shù)十萬房源儲備，但當(dāng)前長租品牌仍難言盈利。達(dá)人嘉公寓創(chuàng)始人徐詩亮接受中國證券報記者采訪時表示。“長租公寓盈利難的主要原因是成本太高，從占租金收入的比重來看，拿房成本是大頭，一般占到55%-65%;裝修是一次性投入，按照5年進(jìn)行攤銷，占12%-15%;運營成本占比在20%-25%。此外，還有稅費、折舊等成本，如果成本稍微控制不好就幾乎不賺錢甚至虧損。”

Soho創(chuàng)始人潘石屹表示，長租公寓項目一定會有銀行貸款，如果用銀行貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%。“相對于不斷上漲的成本，長租公寓的租金收入實際偏低，但對于租戶而言，這樣的租金又偏高。租金高低與居民收入水平息息相關(guān)，所以很難在短時間內(nèi)通過提高租金來提升盈利水平。”偉業(yè)我愛我家高級研究員孔丹表示。

在明濤看來，價格的感受來自于消費觀念的分歧及價格差異化不明顯。“對于上班族而言，房租支出占到可比收入一定比例時，有相當(dāng)部分比例的消費者會犧牲一定的居住舒適度，而轉(zhuǎn)向更為便宜的房源。”明濤指出，如果存量房源不足以提供價格差異化充足的房源，消費者體驗自然是市場價格普漲。

“不管是分散式還是集中式，管家服務(wù)、拎包入住、設(shè)施齊全、交通接駁成了行業(yè)標(biāo)配，而這些都需要大量的成本。如果要提高資金回報率，只能拉抬租金價格。”李明表示。

當(dāng)市場解決不了價格差異化時，規(guī)模發(fā)展似乎成了行業(yè)前進(jìn)的必由之路。旭輝集團(tuán)CEO林峰表示，長租公寓雖然毛利率不高，但當(dāng)規(guī)模做得足夠大時，利潤是可觀的。同時，如果采用重資產(chǎn)模式，可能還有一塊來自物業(yè)增值的利潤。

萬科A董事局主席郁亮表示，泊寓能夠達(dá)到1%-2%的回報率就已經(jīng)很滿意了。龍湖集團(tuán)旗下的長租公寓品牌冠寓CEO韓石今年也稱，龍湖集團(tuán)更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好，三年內(nèi)不考慮盈利問題。

發(fā)展：運營方式待創(chuàng)新

目前行業(yè)面臨著一個新的課題：如何面對監(jiān)管。“這是每一個新業(yè)態(tài)都會面臨的。第三方支付、共享單車等發(fā)展到一定階段，都在談監(jiān)管。”明濤表示。

梳理去年以來的政策面，更多的是在鼓勵長租行業(yè)的發(fā)展。2017年，住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》表示，要多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，要培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；�住房租賃企業(yè)。

有資深地產(chǎn)分析人士告訴中國證券報記者，此次約談后，今后長租行業(yè)的政策環(huán)境或許將向有效監(jiān)管傾斜，也不排除相關(guān)監(jiān)管行為被納入目前整體的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控機(jī)制中。

但就監(jiān)管而言，約談也是構(gòu)建長租行業(yè)監(jiān)管的第一步。上述分析人士表示，存量租賃房源管理、租賃房源備案、價格調(diào)控等，都需要龐大的數(shù)據(jù)梳理，“完善的監(jiān)管需要較長的周期。”

但在一部分房地產(chǎn)人士看來，監(jiān)管僅是行業(yè)發(fā)展的一個環(huán)節(jié)。更重要的是，行業(yè)內(nèi)部的發(fā)展必須找到一條可行的盈利之路。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租賃市場最大的問題依然是租售比懸殊，目前依然沒有一家企業(yè)能摸索出租賃直接盈利的模式。全國大部分城市租售比水平還比較高。這種情況下，住房租賃處于全行業(yè)虧損狀態(tài)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，長租公寓機(jī)構(gòu)運營需要有各類創(chuàng)新，這很關(guān)鍵。甚至需要積極去和一些外部經(jīng)營機(jī)構(gòu)合作，比如積極把房源掛靠在政府租賃監(jiān)管和運營平臺上等方式。

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