2018年10月26日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)首個物流地產(chǎn)項目——遠(yuǎn)泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產(chǎn)業(yè)園舉行開工奠基儀式。

該項目由遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋資本、物流管理公司上海遠(yuǎn)瀚物流有限公司共同投資運營，遠(yuǎn)洋資本全權(quán)統(tǒng)籌物流地產(chǎn)平臺的開發(fā)。上海遠(yuǎn)瀚物流有限公司則依托遠(yuǎn)洋寫字樓事業(yè)部在運營方面的豐富經(jīng)驗，負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃設(shè)計、工程監(jiān)理、后期招商運營和資產(chǎn)管理等相關(guān)工作。

項目建成后，將充分依托嘉興南湖區(qū)輻射上海和杭州兩個地區(qū)的獨特區(qū)位優(yōu)勢， 打造成為以“汽車零部件存儲、包裝、配送為主業(yè)，相關(guān)金融服務(wù)為衍生”的高標(biāo)準(zhǔn)、智能化、全方位供應(yīng)鏈服務(wù)平臺。

項目的順利落地對于遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言具有里程碑意義，標(biāo)志著遠(yuǎn)洋集團(tuán)內(nèi)部充分配置資源、協(xié)同發(fā)展，共同提高附著在土地空間之上的業(yè)態(tài)運營效率、發(fā)揮重資產(chǎn)運營優(yōu)勢的又一例證。也是遠(yuǎn)洋資本依托遠(yuǎn)洋集團(tuán)的重資產(chǎn)屬性及在輕資產(chǎn)端覆蓋物流全產(chǎn)業(yè)鏈的“PE股權(quán)投資”特點，所確定的“重資產(chǎn)持有+輕資產(chǎn)運營”發(fā)展模式已為市場所認(rèn)可并得到充分檢驗。

輕重資產(chǎn)相結(jié)合 搶占產(chǎn)業(yè)制高點

“物流地產(chǎn)”的概念是上世紀(jì)80年代在美國率先提出并得到實踐的。其與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目最本質(zhì)的區(qū)別在于: 須根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，在合適的地點投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施， 如：物流產(chǎn)業(yè)園、各種物流中心、配送中心均為典型的物流倉儲基建設(shè)施。

遠(yuǎn)泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產(chǎn)業(yè)園項目效果圖

盡管“物流地產(chǎn)”概念正式引入中國的時間尚短，但行業(yè)已在快速勃興中逐步分化形成了“輕資產(chǎn)”與“重資產(chǎn)”兩大“流派”。 其中，“輕資產(chǎn)”流派以普洛斯為代表，其在業(yè)內(nèi)首創(chuàng)了“當(dāng)出租率接近滿租、租金回報率達(dá)到一定要求后，將項目出售給自有物流地產(chǎn)基金的‘開發(fā)—運營—基金’”輕資產(chǎn)運營模式。

而遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下以遠(yuǎn)洋資本及遠(yuǎn)瀚為代表的擁有“地產(chǎn)基因”的物流倉儲開發(fā)投資機構(gòu)，則選擇了另外一條截然相反的路徑：借助“輕資產(chǎn)”投資的方式錨定“租戶”(被投企業(yè))，依托集團(tuán)重資產(chǎn)屬性為被投企業(yè)提供訂制開發(fā)倉庫、長期回租的附加增值服務(wù)，獲取倉儲用地并進(jìn)行運營管理，進(jìn)而實現(xiàn)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同的“輕重資產(chǎn)相結(jié)合”的投資模式。

遠(yuǎn)洋物流體系由三大板塊構(gòu)成

2017年末，遠(yuǎn)洋正式涉足這一領(lǐng)域：繼率先在嘉興南湖實現(xiàn)“破局落子”后，今年以來，已陸續(xù)在包括天津、鄭州、武漢、南京、蘇州、徐州、昆明、重慶、西安等9座熱門城市獲取了十余個物流地產(chǎn)項目。

統(tǒng)計顯示，截至2018年9月末，遠(yuǎn)洋的物流地產(chǎn)項目在管運營倉儲面積已超過100萬平方米，儲備面積達(dá)300多萬平方米，快速躋身物流地產(chǎn)行業(yè)“第二梯隊”之列。

“我們高度看好中國物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。”負(fù)責(zé)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理周岳從“傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”和“市場需求”兩個方面闡釋了遠(yuǎn)洋在這一領(lǐng)域進(jìn)行布局的綜合考量：首先，物流與地產(chǎn)行業(yè)間具有其他行業(yè)所不可比擬的高度相關(guān)性與依存性：從項目端上看，物流地產(chǎn)的投資邏輯與開發(fā)業(yè)務(wù)的城市布局不謀而合，一級為北上廣深及輻射衛(wèi)星城市，二級為重點二線、省會城市及交通樞紐，三級為區(qū)域性節(jié)點。

“從需求端上看，在整個房地產(chǎn)存量持有領(lǐng)域，物流地產(chǎn)是細(xì)分子行業(yè)中需求和供給關(guān)系最為健康的板塊：無論是電商以及由此帶動的第三方物流的蓬勃發(fā)展，還是高端制造業(yè)轉(zhuǎn)向使用第三方物流，都必然帶動現(xiàn)代物流倉儲特別是高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流需求的持續(xù)旺盛增長。”周岳指出。

而在輕資產(chǎn)端，已通過“PE股權(quán)投資”方式先后投資九曳供應(yīng)鏈、鄭明現(xiàn)代物流、駒馬物流、壹米滴答、發(fā)網(wǎng)等垂直細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)物流企業(yè)，實現(xiàn)“從最初第一公里配送到倉儲運營、干線配送到最后一公里同城配送”閉環(huán)布局的遠(yuǎn)洋資本，在開展重資產(chǎn)端——“物流地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)時更具優(yōu)勢。

如: 在完成對鄭明現(xiàn)代物流4億元的戰(zhàn)略投資后，遠(yuǎn)洋資本宣布與其共同發(fā)起成立一支60億元人民幣的冷鏈倉儲基金，為鄭明現(xiàn)代物流打造定制化的場、銷地冷庫，推動其全國網(wǎng)絡(luò)布局的實現(xiàn)。

“物流地產(chǎn)商及物流運營商在選址、招商運營、土地獲取、政府關(guān)系等很多方面存在天然互補關(guān)系。”周岳指出。

這一“物流地產(chǎn)+物流運營商”的開發(fā)模式此后亦被復(fù)制到與壹米滴答、發(fā)網(wǎng)的合作中來。

“未來2-3年是物流地產(chǎn)的重要‘窗口期’，遠(yuǎn)洋將以冷鏈開發(fā)能力作為核心差異切入點，持續(xù)深耕‘以高標(biāo)倉開發(fā)投資為核心競爭力’的物流地產(chǎn)領(lǐng)域，在未來的1-2年逐步釋放儲備倉儲項目，圍繞核心樞紐區(qū)域‘以點成線’逐步形成輻射全國的布局。”周岳表示。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)副總裁、遠(yuǎn)洋資本總經(jīng)理王洪輝表示：“在整個物流流通過程中，物流地產(chǎn)主要起到提供物流基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)服務(wù)的作用，業(yè)務(wù)涉及開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、采購、招商、運營、管理等資產(chǎn)管理全周期的能力。遠(yuǎn)洋資本‘PE股權(quán)投資+倉儲地產(chǎn)’輕重資產(chǎn)相結(jié)合的模式，使其在進(jìn)行物流地產(chǎn)布局投資時具有天然的稟賦優(yōu)勢及‘護(hù)城河’作用。投資物流地產(chǎn)一方面具有財務(wù)投資層面的重要意義，另一方面也是促進(jìn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、推動集團(tuán)內(nèi)部資源配置優(yōu)化、形成業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的催化劑。”

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