在商業(yè)世界中,簡(jiǎn)單或艱難的決策不是絕對(duì)的。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)在某種意義上已經(jīng)成為公司的一個(gè)重要的多選題,這使得長(zhǎng)租公寓行業(yè)走上了一個(gè)更加成熟理性的整合階段。

 

 

在這個(gè)整合階段,一家是原本以輕資產(chǎn)模式為主的樂(lè)乎,通過(guò)北京大興機(jī)場(chǎng)加碼成重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。另外一家是直營(yíng)為主的魔方公寓,推出了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略加速計(jì)劃。盡管它們似乎很復(fù)雜,但它們似乎追求同一目標(biāo):加強(qiáng)自身專注于資產(chǎn)管理和在核心業(yè)務(wù)方面運(yùn)營(yíng)能力。

魔方公寓作為國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)頭羊,是去年年底宣布進(jìn)軍輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),基本魔方公寓CEO柳佳每一次出現(xiàn),輕資產(chǎn)的計(jì)劃都會(huì)被提到。那么,這套輕資產(chǎn)戰(zhàn)略背后的故事是什么?

專注于精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是大勢(shì)所趨

如果不是2018年的大浪潮,長(zhǎng)租公寓行業(yè)可能不會(huì)如此迅速地恢復(fù)理智。在瘋狂燒錢促進(jìn)規(guī)模提升階段,很多心急的入場(chǎng)者沒(méi)有意識(shí)到,長(zhǎng)期公寓實(shí)際上是一個(gè)具有非常高水位,高門檻的行業(yè),不僅需要強(qiáng)大的資本提供幫助,還需要有應(yīng)對(duì)各種雷區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理能力。

一個(gè)明顯的趨勢(shì)就是整個(gè)行業(yè)資源和資源越來(lái)越集中。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年,與長(zhǎng)租公寓相關(guān)的投融資事件共發(fā)生了61起,融資金額達(dá)72.97億元,雖與2017年相比,投融資案例數(shù)有所下降,但融資金額卻同比增長(zhǎng)200.91%。相反,資源的稀缺性和中小型企業(yè)成本的持續(xù)增加使生存和擴(kuò)張變得更加困難。這使得很多長(zhǎng)租公寓企業(yè)家真正認(rèn)識(shí)到運(yùn)營(yíng)的難度和重要性。

 

 

實(shí)際上,長(zhǎng)租公寓行業(yè)之所以難盈利,一個(gè)關(guān)鍵的原因在于其供應(yīng)鏈條復(fù)雜,服務(wù)場(chǎng)景多且周期長(zhǎng),因而運(yùn)營(yíng)管理的整體損耗較大。。特別是對(duì)于體量還比較小的物業(yè)持有者或運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō),實(shí)際運(yùn)營(yíng)的規(guī)模效應(yīng)尚不明顯,調(diào)節(jié)運(yùn)營(yíng)效率和成本控制的壓力相對(duì)就更大。

 

 

在這方面,魔方公寓CEO柳佳告訴TBO,長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)中有許多“坑”和“雷”。 “長(zhǎng)租公寓行業(yè)從項(xiàng)目的選址開始,幾乎是一步一個(gè)坑。”從選址,消防,工程,到產(chǎn)品,系統(tǒng),銷售,運(yùn)營(yíng),再到法律,金融,財(cái)務(wù)等這些問(wèn)題,是每一個(gè)長(zhǎng)期的公司都需要去面對(duì)的。柳佳也承認(rèn),魔方公寓在整個(gè)過(guò)程中經(jīng)歷了許多試錯(cuò)過(guò)程,但當(dāng)時(shí)總的試錯(cuò)成本較低,市場(chǎng)容忍度相對(duì)較高。然而,對(duì)于今天的新人來(lái)說(shuō),體量和實(shí)力都是有限的,試錯(cuò)成本就會(huì)更高。

更重要的是,抱著類似苦惱的玩家比想象的要多。在萬(wàn)億美元的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中,品牌公寓的份額在總租賃市場(chǎng)中目前不到5%。在這些品牌公寓的公司中,房源少于50,000的公司數(shù)量為95%。與此同時(shí),全國(guó)長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)滲透率為2%,一線城市為5%,二線城市為1%。這也意味著該行業(yè)的大量房屋掌握在二三線城市的中小企業(yè)手中。他們中的大多數(shù)還沒(méi)有為標(biāo)準(zhǔn)化操作開發(fā)出有效的“方法論”,而且運(yùn)營(yíng)是粗放的

另外,在黑貓投訴平臺(tái)上,長(zhǎng)租公寓成為2018年房產(chǎn)領(lǐng)域消費(fèi)投訴重災(zāi)區(qū)。這些產(chǎn)品及口碑上的問(wèn)題,也反映出了長(zhǎng)租公寓的標(biāo)準(zhǔn)化之困。上個(gè)月,央視新聞及央視財(cái)經(jīng)頻道先后播出了關(guān)于“我國(guó)長(zhǎng)租公寓標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提速”的報(bào)道,提出要鼓勵(lì)規(guī)�；�、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)等。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,而在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的過(guò)程中,頭部的成熟企業(yè)或許可以起到更加積極的作用。

掃雷,先要知道雷在哪

不同于電腦上的掃雷游戲,現(xiàn)實(shí)中的掃雷則需要付出實(shí)打?qū)嵉拇鷥r(jià)。“與其事后填坑,不如事先做好充足的準(zhǔn)備把雷繞過(guò)。”在柳佳看來(lái),行業(yè)進(jìn)入新一輪的整合階段,戰(zhàn)況更為激烈,“長(zhǎng)租公寓行業(yè)是共生共融的行業(yè),我們希望可以跟行業(yè)分享魔方一路走來(lái)所形成的這套‘避雷秘笈’”。

結(jié)合魔方的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),柳佳也向TBO介紹和分享了一些典型的雷區(qū)。

例如,在關(guān)系項(xiàng)目成敗的選址問(wèn)題上,許多運(yùn)營(yíng)商仍然存在一些誤解。其中一個(gè)更典型的誤解是“人氣高的地方一定是一個(gè)好的選址”。在這方面,柳佳說(shuō),深圳的城中村和廣州的城中村人氣高,需求旺盛,但周圍的房屋扎堆。而居民有定價(jià)權(quán),而且替代品的價(jià)格相對(duì)較低,所以這種觀點(diǎn)并不是絕對(duì)正確的,而是要在品牌和對(duì)應(yīng)客戶群體上找到最佳答案。

對(duì)于這些問(wèn)題,魔方公寓的對(duì)策是用數(shù)據(jù)尋求答案。據(jù)柳佳介紹,多年來(lái),魔方公寓通過(guò)大數(shù)據(jù)的積累,總結(jié)了十多種標(biāo)準(zhǔn)的選址方法,即魔方七維測(cè)量模型。該模型將經(jīng)驗(yàn)評(píng)估轉(zhuǎn)化為動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)評(píng)估。評(píng)估項(xiàng)目屬性,交通舒適度,房地產(chǎn)屬性和結(jié)構(gòu),所有權(quán)和其他指標(biāo),以及預(yù)計(jì)價(jià)格和投資回報(bào)周期等,進(jìn)行專業(yè)的背景調(diào)查。

再比如,在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者需要投入最多精力的業(yè)務(wù)之一——銷售方面,許多運(yùn)營(yíng)商以高入住率,高出租價(jià)格,和更長(zhǎng)的租約,為保準(zhǔn),很多運(yùn)營(yíng)者以高出租率、高出租價(jià)格、租期越長(zhǎng)越好等為標(biāo)榜,但實(shí)際上,出租定價(jià)及最佳簽約租期應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)供需情況來(lái)定,并不是一個(gè)靜態(tài)的值。為此,魔方公寓整合開發(fā)了一套動(dòng)態(tài)定價(jià)系統(tǒng),該系統(tǒng)使用算法來(lái)控制精細(xì)化管理,而不是人為地控制它,以便企業(yè)可以最大化其收入。

除了選址和銷售,柳佳告訴TBO,目前魔方公寓為每個(gè)流程都有一套SOP,因此每個(gè)鏈接的標(biāo)準(zhǔn)化都有相應(yīng)的操作流程。其結(jié)果是,原本分散的各個(gè)細(xì)分業(yè)務(wù),通過(guò)輕資產(chǎn)計(jì)劃獲得了一個(gè)統(tǒng)一的接口,從而使魔方賦能合作運(yùn)營(yíng)商的方式更加聚合和高效。這套“避雷大法”也為魔方公寓輕資產(chǎn)模式跑通奠定了基礎(chǔ)。

事實(shí)上,許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2019年將是長(zhǎng)租公寓打響輕資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的開始。一些業(yè)內(nèi)人士告訴TBO,輕資產(chǎn)模型的前提是了解每個(gè)部分的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈和運(yùn)營(yíng)路徑。雖然模式似乎更輕,但整體要求“更大,更完整”,這樣可以實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈,服務(wù),品牌,客戶系統(tǒng),營(yíng)銷等的多維強(qiáng)化。

簡(jiǎn)而言之,有了能力才能賦能。上個(gè)月完成D輪融資后,魔方公寓是集中式長(zhǎng)期公寓行業(yè)融資金額最大的運(yùn)營(yíng)商。 魔方公寓已經(jīng)在該行業(yè)深耕了十年,并在整個(gè)長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)鏈中積累,進(jìn)行更多的反復(fù)試驗(yàn),積累了更多的運(yùn)營(yíng)成果。業(yè)內(nèi)人士也表示,即使他們并不了解魔方公寓實(shí)際執(zhí)行過(guò)程和魔方公寓輕資產(chǎn)計(jì)劃的結(jié)果,至少品牌數(shù)量上和資本指標(biāo)對(duì)中小運(yùn)營(yíng)商可能會(huì)更有吸引力。

(新媒體責(zé)編：shang080503)