時間邁入2019年的最后二個月，

自從樓市調(diào)控加碼以來，買房族最關(guān)心的無疑是：

房價何時觸底？

但如今，樓市從冰封到回暖的跡象，正在顯現(xiàn)！

中美貿(mào)易戰(zhàn)告停，利率回調(diào)促消費(fèi)，樓市加速回暖

12月2日，人民日報發(fā)布了中美領(lǐng)導(dǎo)人的最新共識，中美貿(mào)易戰(zhàn)“止戰(zhàn)”，已停止加征新關(guān)稅。貿(mào)易戰(zhàn)以來，對樓市的影響不可謂不小，甚至某些開發(fā)商盤算著如何“活下去”，消費(fèi)者則是持幣繼續(xù)觀望，這一系列現(xiàn)象在中國樓市熱土的華南，尤其是廣州表現(xiàn)更為突出，大量項目來訪量和成交量都在逐步下滑。以上種種情況，也直接引發(fā)了廣州下半年維權(quán)的事件頻發(fā)。關(guān)鍵時刻政府救市，重新調(diào)整備案價政策，項目申報最新價格后半年內(nèi)上下浮動不得超過10%，以期達(dá)到穩(wěn)定市場的效果。

另一方面，緣于目前市場環(huán)境不樂觀，按揭貸款需求大幅減少，再者各地銀行紛紛響應(yīng)中央“房住不炒”的口號，堅決控制房價過快地上漲政策——就在房貸利率連續(xù)上漲22個月，市場一致預(yù)期，將繼續(xù)創(chuàng)新高時。各地銀行頻頻爆出：房貸利率，開始逐步回調(diào)！

于是乎，一線城市中的北京、深圳，在房貸利率下調(diào)后，居然低于央行的基準(zhǔn)利率。在領(lǐng)頭羊的帶動之下，更多的熱點(diǎn)城市，開始跟隨：從六朝古都南京，從九省通衢武漢，直到商都廣州。早在今年10月份，廣州開始有部分銀行放松二套房貸利率，從基準(zhǔn)利率上浮20%調(diào)整到上浮15%，首套房貸利率也同時松動。所以現(xiàn)在的利率對于市場來說是一個比較友好的態(tài)度。

 

要知道在歷史上，房貸利率一旦進(jìn)入下行周期，往往意味著房價止跌回暖，甚至有可能重新開啟新一輪牛市，樓市止跌企穩(wěn)，或為時不遠(yuǎn)。

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注：下表為10-11月部分銀行利率調(diào)整

銀行	10月利率	11月利率
匯豐銀行	首套上浮10%	首套上浮5%
	二套上浮15%	二套上浮10%
華夏銀行	首套上浮20%	首套上浮10%
	二套上浮15%	二套上浮10%
招商銀行	二套上浮20%—25%	二套上浮15%

 

房企回流一二線，廣州土拍大戲上演，樓市復(fù)蘇回暖

在政府強(qiáng)調(diào)控的形勢下，棚改貨幣化安置舉措已經(jīng)開始收緊，去庫存已經(jīng)取得階段性成果將可能不再受到政策眷顧，三四線地產(chǎn)發(fā)展前景受到影響。在充分享受三四線城市上輪棚改帶來的樓市紅利后，房企似乎有了回歸熱點(diǎn)城市的跡象。一線城市雖然調(diào)控仍然嚴(yán)厲，但市場潛在需求規(guī)模較大，且“利空出盡”；并且在監(jiān)管層的督促下，供地規(guī)模有了明顯的提升。對于房企而言，戰(zhàn)略地位不容忽視。

 

隨著房企的戰(zhàn)略核心向核心一二線城市回歸，土地交易的熱度明顯升溫。今年第四季度以來，廣州土地供應(yīng)量驟增。廣州供地節(jié)奏明顯加快，幾乎每周都有掛地。10月份廣州成功出讓了7宗商住地，環(huán)比9月上漲了75%，成交總價將近43億元，總面積達(dá)23.7萬㎡。11月廣州全市共有28宗地塊將出讓，其中15宗是商住地，涵蓋增城、黃埔、白云、南沙和花都5個區(qū)。12月迎來了拍地盛宴，一口氣賣出了10宗地，總價逼近260億！

年末土地拍賣的熱度有所上升，各房企都清楚一二線城市土地資源就是公司的生命線，有了土地才能活下去。隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)深化進(jìn)行，城市的土地開發(fā)數(shù)量只會越來越少，緊跟而來的必定是產(chǎn)品線的更新?lián)Q代。待到消化完上一批舒適性物業(yè)后，在市場和政策的影響下，產(chǎn)品開發(fā)將往小而實(shí)用的方向轉(zhuǎn)變。因此，此時正是入手的最后時機(jī)，把握好各開發(fā)商手上最后的優(yōu)質(zhì)舒適產(chǎn)品，錯過再難尋。

注：下表為面積約350㎡的市場產(chǎn)品存量

序	區(qū)位	項目	產(chǎn)品面積	成交均價（萬元/㎡）	成交量
1	天河	峻林	290-308㎡	3000-4500萬	余貨60套
2	越秀	薈景灣	340-370㎡	2400-2800萬	40套
3	白云	龍湖天奕	182-245㎡	9.4-10	9套
4	海珠	星匯海珠灣	50-113㎡	5.3-5.4	137套
5		海珠半島	288-312㎡	待定	164套
6	番禺	星河灣	280-682㎡	230-5500萬	173套
7		金地壹閱府	310-350㎡	1200-1400萬	40套

 

市中心物業(yè)越來越值錢，把握今年最后的抄底時機(jī)

樓市回暖前夕，房企回流一二線之時，對于消費(fèi)者來說，問“底”樓市究竟在何時？其實(shí)，最好的抄底時機(jī)，就是冬天馬上過去春天要來的時候，“大地回春”復(fù)蘇時！

 

為什么這么說？因為即使樓市政策放松信號重啟，房價未必就能迅速反彈。因為無論市場情緒的修復(fù)，還是寬松政策的落地，都需要時間。再者，市場需要一段時間才能反應(yīng)過來現(xiàn)在是購房的好時機(jī)，帶有一定的延遲性。而這段時間，房價會象征性地探底，轉(zhuǎn)眼就是回升，積蓄半年的后勁都會在那時候爆發(fā)出來。年末好買房，等到中美貿(mào)易戰(zhàn)徹底解決，明年經(jīng)濟(jì)回暖，市場留給我們的好機(jī)會就是轉(zhuǎn)瞬即逝了。

展望2018年，隨著調(diào)控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之國家貨幣政策的收緊，預(yù)計三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。然而我們也必須看到，主要的一、二線城市庫存量目前還是處于歷史低點(diǎn)，可以預(yù)見的是，未來一二線的物業(yè)價值會一直呈現(xiàn)交替性上升的趨勢，而一二線的市中心物業(yè)，由于占盡各種配套力好，無疑在廣州樓市回暖后，將越來越值錢。

(新媒體責(zé)編：syhz0808)