新力控股降負(fù)債，重產(chǎn)品，全方位發(fā)展

20%的增速目標(biāo)居于行業(yè)前列。

本文為IPO早知道原創(chuàng)

作者｜蒼穹

懂得取舍是一種人生智慧，也是一種經(jīng)營(yíng)哲學(xué)。站在房地產(chǎn)的十字路口，有的房企打著左轉(zhuǎn)向燈向右轉(zhuǎn)，有的仍固執(zhí)在規(guī)模道路前行。踏入港股市場(chǎng)不足半年的新力控股（02103.HK），則成為一個(gè)值得研究的高質(zhì)量發(fā)展的中等規(guī)模放棄樣本。

3月30日新力控股2019年業(yè)績(jī)揭曉：全年總合約銷售額及應(yīng)占權(quán)益合約銷售額均錄得新高，分別達(dá)到914億元及451億元，同比分別增長(zhǎng)約28.6%及30.1%；總收益同比大幅增長(zhǎng)約221%至270億元，同期溢利、擁有人應(yīng)占利潤(rùn)、擁有人應(yīng)占核心利潤(rùn)分別為20.14億元、19.58億元及18.53億元，同比分別增長(zhǎng)263%、373%及485.2%。

這是一份相當(dāng)厚實(shí)的成績(jī)單，特別是股東回報(bào)得到成倍的增長(zhǎng)。根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)透露的信息， 2020年新力控股的銷售目標(biāo)為增長(zhǎng)20%，預(yù)示著今年又將是個(gè)高質(zhì)量發(fā)展年。

新銳無(wú)包袱

提及新力，最年輕港股房企上市公司的光芒掩不住。自2010年成立，到去年11月正式登陸資本市場(chǎng)，新力總共只用了9年，而大多數(shù)上市房企年齡近20歲。

新力屬于后來(lái)居上者的典型代表，從南昌起步，因南昌帝泊灣的開(kāi)發(fā)一炮走紅，并在短短幾年來(lái)做到江西省第一。鞏固大本營(yíng)后，2016年起新力開(kāi)始在全國(guó)攻城略地，現(xiàn)已形成江西省、長(zhǎng)三角地區(qū)、大灣區(qū)、中西部核心城市和其他具有高增長(zhǎng)潛力地區(qū)的“4+X”業(yè)務(wù)格局。

2019年新力各區(qū)域銷售情況（資料來(lái)源：2019年報(bào)）

2019年新力通過(guò)招拍掛與收并購(gòu)獲取36個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)占權(quán)益地價(jià)為194.5億元，應(yīng)占權(quán)益建筑面積達(dá)2.8百萬(wàn)平方米。其中43.6%在長(zhǎng)三角區(qū)，24.4%在華中華西及其他區(qū)域，19.4%在江西省，12.6%在大灣區(qū)，分布在21個(gè)城市，而一二線城市新增土儲(chǔ)面積占比達(dá)92%。

截至2019年12月31日，新力擁有117個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項(xiàng)目，包括80個(gè)附屬公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，37個(gè)合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，持有應(yīng)占權(quán)益的總土地儲(chǔ)備達(dá)到1509萬(wàn)平方米。

從土地儲(chǔ)備分布來(lái)看，江西省、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及其他中西部核心城市應(yīng)占權(quán)益建筑面積分別占到約33.1%、17.3%、32.5%及17.1%，區(qū)域布局更趨平衡，全國(guó)化布局趨勢(shì)更為明顯；按可售貨值計(jì)，新力約85%的土儲(chǔ)分布在一二線城市，增值潛力巨大。

全國(guó)化擴(kuò)張的結(jié)果在銷售額上得到反映。2016年新力銷售額才突破百億至161.3億元，3年間即達(dá)千億邊緣，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)78%；營(yíng)收則從2016年的22.23億元翻12倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)130%。

相對(duì)來(lái)看，新力2020年20%的增長(zhǎng)目標(biāo)較往期增速有所放緩，新冠疫情之下一季度房企銷售承壓，某TOP10房企甚至預(yù)測(cè)全年商品房成交量將下降10%-15%，即使情況樂(lè)觀也要下降6%-7%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月底，已有15家房企發(fā)布銷售目標(biāo)指引，增速目標(biāo)超過(guò)15%的只有世茂房地產(chǎn)（00813.HK）、弘陽(yáng)地產(chǎn)（01996.HK）、大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）、新力控股（2103.HK）四家，新力20%的銷售目標(biāo)位于榜首。

2020年部分房企銷售目標(biāo)（資料來(lái)源：公開(kāi)資料）

新力表示，疫情對(duì)整體行業(yè)有較大影響，但對(duì)中小型企業(yè)影響較小些，主要是因該類公司會(huì)更靈活些，有信心完成2020年的銷售目標(biāo)。

降杠桿進(jìn)行時(shí)

準(zhǔn)確把握行業(yè)周期，前期新力借杠桿的方式擴(kuò)展規(guī)模，卻導(dǎo)致負(fù)債率高企。2016-2018年新力凈負(fù)債率分別為300%、205%、285%，而2018年上市房企凈負(fù)債率均值為92.52%，意味著該年新力的凈負(fù)債率達(dá)到行業(yè)平均水平的3倍。

情況在2019年大幅反轉(zhuǎn)，該年新力的凈負(fù)債率僅67%，同比下降170.9%。華泰證券的一份研報(bào)顯示，截至2019年三季度，A股龍頭房企、中型房企和小型房企凈負(fù)債率分別為89%、119%和90%。由此可見(jiàn)，新力當(dāng)前的凈負(fù)債率已處于行業(yè)低位。而在未來(lái)，新力表示有信心將凈負(fù)債率維持在80%以內(nèi)。

從債務(wù)期限來(lái)看，截止到2019年，新力總債務(wù)為265.73億元。其中短期借款約116.45億元，僅占總債務(wù)結(jié)構(gòu)的43.8%；同期新力現(xiàn)有現(xiàn)金儲(chǔ)備達(dá)165.99億元，對(duì)應(yīng)的短債比為142.5%，較往年實(shí)現(xiàn)大幅提升。

新力債務(wù)情況情況（資料來(lái)源：2019年年報(bào)）

種種跡象表明，新力正在全面改善和消化過(guò)往加速?zèng)_刺規(guī)模中帶來(lái)的較大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，身上擔(dān)子越來(lái)越輕，整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)趨于可控。

降低負(fù)債的同時(shí)，新力也在積極探尋降低融資成本。2019年新力加權(quán)平均債務(wù)成本為9.2%，較上一年同比下降0.1%。IPO早知道認(rèn)為，受益于貨幣寬松環(huán)境和上市規(guī)模優(yōu)勢(shì)，新力的融資成本有望進(jìn)一步降低。

上市地位進(jìn)一步拓寬新力的融資渠道，也為其降低杠桿提供助力。在美國(guó)降息的大環(huán)境下，新力于2020年3月成功發(fā)行2.8億美元債，獲得投資者3.6倍的超額認(rèn)購(gòu)，利息率則較以往信托等渠道融資要低。

除此之外，新力的借貸信用狀況良好。截至2019年12月末，新力累計(jì)獲得銀行授信達(dá)739億元，其中仍有67%約495.13億元未使用。

產(chǎn)品力為先

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，以往高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭不再持續(xù)，增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換趨勢(shì)明顯。如此情境之下，產(chǎn)品力將是房企角逐的重點(diǎn)。

新力在開(kāi)發(fā)過(guò)程中始終注重品質(zhì)，為每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及實(shí)施品質(zhì)控制標(biāo)準(zhǔn)和程式，并委托第三方人員進(jìn)行檢查，以確保品質(zhì)。其堅(jiān)持對(duì)品質(zhì)質(zhì)量的四個(gè)“零容忍”和對(duì)產(chǎn)品建造的四化管理，前者指材料造假零容忍、工藝造假零容忍、品牌造假零容忍、管理瀆職零容忍；后者指材料使用品牌化、工藝標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)化、品質(zhì)管理全員化、交付品質(zhì)全優(yōu)化。

正如新力所說(shuō)，“接下來(lái)新力要在產(chǎn)品、服務(wù)好的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)成本的控制，包括科學(xué)的施工，精細(xì)的管理。”

歷經(jīng)十年的耕耘，秉持“以產(chǎn)品為王，以用戶為中心”的理念，新力已劃分“灣系”、“ 園系”、和“悅系”三大系列優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)品類，分別針對(duì)首次置業(yè)者、家庭升級(jí)者和大家庭或高收入家庭。同時(shí)積極拓展“社區(qū)型商業(yè)體”、“區(qū)域級(jí)商業(yè)綜合體”、“城市級(jí)商業(yè)綜合體”三類綜合體，以及“多功能精品公寓”和“超甲級(jí)寫(xiě)字樓”兩類商業(yè)創(chuàng)新專案，共同構(gòu)成地產(chǎn)三大體系、八大產(chǎn)品線。

基于對(duì)業(yè)主需求及未來(lái)趨勢(shì)的研判，新力控股于2019年11月正式推出4.0產(chǎn)品理念，更為注重細(xì)節(jié)精筑、品質(zhì)深耕，寄求通過(guò)新精致主張、新全齡維度，新安全守護(hù)三大價(jià)值主張，為用戶帶來(lái)真正的品質(zhì)升級(jí)。

新力還提出服務(wù)產(chǎn)品化戰(zhàn)略，構(gòu)建全過(guò)程、全方位的客戶服務(wù)體系。新力“360悅”客戶服務(wù)旨在針對(duì)客戶“購(gòu)房、交房、居住”全過(guò)程的所憂、所想、所需，提供全方位的服務(wù)解決方案。

根據(jù)賽惟咨詢的調(diào)查，2019年新力客戶整體滿意度高達(dá)89.9%，在賽惟資料庫(kù)93家企業(yè)中排名第6。其中物業(yè)服務(wù)滿意度高達(dá)92.7%，在96家房企排名第4；維修服務(wù)滿意度高達(dá)84.4%，在90家房企中排名第8。

綜合來(lái)看，領(lǐng)先同行的增速、積極降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、加上產(chǎn)品力的助力，未來(lái)新力的發(fā)展值得期許。

(新媒體責(zé)編：syhz0808)