回遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策,拆遷人或開發(fā)商將需要拆除的危舊房區(qū)域內房屋進行拆除,然后按照回遷安置的政策標準以及事先簽訂的拆遷協(xié)議,被拆遷住戶回遷,取得改造后新建的房屋,它可以是可以是商品房,也可以是存量房,還可以是經濟適用房或宅基地。

我們在購買拆遷安置房需注意以下幾點:

1、明確房屋的土地類型及性質。

要注意房屋土地是集體土地還是國有土地,如果是集體土地,那么該土地上的非集體組織成員如將房屋用于非自住的目的,則需慎重,因為此類土地上的房屋,只有集體組織成員的權益才會受到保護,非集體組織的成員可能無法得到補償。

2、明確安置房的拆遷對象有無限制或政策補貼。

特別是目前的“城中村”改造,由村集體組織建設的,對安置對象有明確的界定。

3、明確房屋的權利人。

確定房屋是獨有還是集體擁有,如果是共有,那么購房協(xié)議的賣主一定要是集體擁有者的真實意思,且均在協(xié)議上簽字。

4、明確相關費用的繳納問題。

這類房屋大多涉及土地出讓金的補繳。

回遷房買賣合同中的內容應當由雙方當事人約定,根據(jù)國家有關法律、法規(guī)、規(guī)章和本市有關行政管理規(guī)定,依據(jù)甲乙雙方達成的買賣協(xié)議,為維護雙方的正當權益,確保買賣方誠信守約、按期如約完成房屋過戶手續(xù),遵循平等、自愿、公平、誠實信用和尊重公序良俗的原則,甲乙雙方經協(xié)商一致簽訂立本合同,且一起遵守。

簽訂回遷房買賣合同的注意事項:

1.《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產,不得轉讓:

(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓,而在于方便行政的管理,只要是賣方有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》,即取得對房屋的準所有權,有權對其所安置的房屋進行處分。因此,只要雙方意思表示真實,不損害國家、集體或第三人權益,在取得《房地產證》之前可以轉讓房屋,買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。

2.回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納:一次是原來的房主如果要取得房屋所有權證書的話是需要繳納稅費的,另一次是原房主轉讓時也會產生稅費,這兩次稅費應當如何承擔,由誰承擔,這些都應該在合同中明確說明。

另外,在簽訂回遷安置房購買合同還需特別注意的是:

1、嚴防“一房數(shù)賣”,有些賣方在各種原因下極有可能會將這個房子賣給其他買方。

2、一定要與賣方確定好房產過戶和交房的時間。

3、盡量要求賣方的配偶或第一順序繼承人簽字。

如果你目前想要購買回遷安置房,在購買時及簽訂合同前有不懂的問題,都可以找索建國律師。

索建國,尚公律師事務所合伙人,較為熟悉公司法;對公司合規(guī)業(yè)務有較深的理解,熟悉商業(yè)銀行法律事務,較為系統(tǒng)的掌握貸款、存款儲蓄、票據(jù)結算等業(yè)務方面的法律、法規(guī),曾長期在中國建設銀行系統(tǒng)工作,歷任撥款員、信貸員、稽核審計員、法律顧問、貸款審批人、信貸風險管理科副科長、法律顧問室主任、資產保全部總經理等職務;比較熟悉建筑工程、房地產方面的法律事務,對建設工程施工合同、工程造價、房地產買賣合同等糾紛的處理,有較為豐富的經驗;代理過多起訴訟、仲裁案件。

(新媒體責編：syhz0808)