回遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策,拆遷人或開發(fā)商將需要拆除的危舊房區(qū)域內(nèi)房屋進(jìn)行拆除,然后按照回遷安置的政策標(biāo)準(zhǔn)以及事先簽訂的拆遷協(xié)議,被拆遷住戶回遷,取得改造后新建的房屋,它可以是可以是商品房,也可以是存量房,還可以是經(jīng)濟(jì)適用房或宅基地。

我們?cè)谫徺I拆遷安置房需注意以下幾點(diǎn):

1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)。

要注意房屋土地是集體土地還是國有土地,如果是集體土地,那么該土地上的非集體組織成員如將房屋用于非自住的目的,則需慎重,因?yàn)榇祟愅恋厣系姆课?只有集體組織成員的權(quán)益才會(huì)受到保護(hù),非集體組織的成員可能無法得到補(bǔ)償。

2、明確安置房的拆遷對(duì)象有無限制或政策補(bǔ)貼。

特別是目前的“城中村”改造,由村集體組織建設(shè)的,對(duì)安置對(duì)象有明確的界定。

3、明確房屋的權(quán)利人。

確定房屋是獨(dú)有還是集體擁有,如果是共有,那么購房協(xié)議的賣主一定要是集體擁有者的真實(shí)意思,且均在協(xié)議上簽字。

4、明確相關(guān)費(fèi)用的繳納問題。

這類房屋大多涉及土地出讓金的補(bǔ)繳。

回遷房買賣合同中的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人約定,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本市有關(guān)行政管理規(guī)定,依據(jù)甲乙雙方達(dá)成的買賣協(xié)議,為維護(hù)雙方的正當(dāng)權(quán)益,確保買賣方誠信守約、按期如約完成房屋過戶手續(xù),遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用和尊重公序良俗的原則,甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致簽訂立本合同,且一起遵守。

簽訂回遷房買賣合同的注意事項(xiàng):

1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓,而在于方便行政的管理,只要是賣方有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》,即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán),有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此,只要雙方意思表示真實(shí),不損害國家、集體或第三人權(quán)益,在取得《房地產(chǎn)證》之前可以轉(zhuǎn)讓房屋,買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。

2.回遷房的買賣涉及到兩次稅費(fèi)的繳納:一次是原來的房主如果要取得房屋所有權(quán)證書的話是需要繳納稅費(fèi)的,另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi),這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān),由誰承擔(dān),這些都應(yīng)該在合同中明確說明。

另外,在簽訂回遷安置房購買合同還需特別注意的是:

1、嚴(yán)防“一房數(shù)賣”,有些賣方在各種原因下極有可能會(huì)將這個(gè)房子賣給其他買方。

2、一定要與賣方確定好房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間。

3、盡量要求賣方的配偶或第一順序繼承人簽字。

如果你目前想要購買回遷安置房,在購買時(shí)及簽訂合同前有不懂的問題,都可以找索建國律師。

索建國,尚公律師事務(wù)所合伙人,較為熟悉公司法;對(duì)公司合規(guī)業(yè)務(wù)有較深的理解,熟悉商業(yè)銀行法律事務(wù),較為系統(tǒng)的掌握貸款、存款儲(chǔ)蓄、票據(jù)結(jié)算等業(yè)務(wù)方面的法律、法規(guī),曾長期在中國建設(shè)銀行系統(tǒng)工作,歷任撥款員、信貸員、稽核審計(jì)員、法律顧問、貸款審批人、信貸風(fēng)險(xiǎn)管理科副科長、法律顧問室主任、資產(chǎn)保全部總經(jīng)理等職務(wù);比較熟悉建筑工程、房地產(chǎn)方面的法律事務(wù),對(duì)建設(shè)工程施工合同、工程造價(jià)、房地產(chǎn)買賣合同等糾紛的處理,有較為豐富的經(jīng)驗(yàn);代理過多起訴訟、仲裁案件。

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