第七次人口普查數(shù)據(jù)公布不久，“三孩”就來(lái)了。

5月31日，中共中央政治局召開會(huì)議。會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施。

房地產(chǎn)發(fā)展短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

放開生育政策、家庭人口擴(kuò)容，意味著部分消費(fèi)者對(duì)戶型需求的改變。而城市人口總量和人口流動(dòng)情況，也將直接影響房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)布局。

城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，以及城市群的進(jìn)一步聚集，將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)左右房地產(chǎn)的房展方向。體量不同的各類房企，也將迎來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

 

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擁抱城市群

置業(yè)需求仍將逐步釋放

首先，從人口總數(shù)來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)無(wú)需過(guò)度悲觀，雖然人口增速持續(xù)放緩，但仍呈正向增長(zhǎng)。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人口共141178萬(wàn)人，與2010年的133972萬(wàn)人相比，增加了7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%；年平均增長(zhǎng)率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)表明，我國(guó)人口10年來(lái)繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。未來(lái)，我國(guó)人口將繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)。

而從人口分布來(lái)看，東部地區(qū)人口占39.93%，中部地區(qū)占25.83%，西部地區(qū)占27.12%，東北地區(qū)占6.98%。與2010年相比，東部地區(qū)人口所占比重上升2.15%，中部地區(qū)下降0.79%，西部地區(qū)上升0.22%，東北地區(qū)下降1.20%。

從人口的省際流動(dòng)來(lái)看，廣東、浙江和江蘇人口流入最多，十年間人口分別增加2171萬(wàn)人、1014萬(wàn)人和609萬(wàn)人。

人口的分布與流動(dòng)背后，是城市群和都市圈的興起。除了珠三角、長(zhǎng)三角城市群的虹吸效應(yīng)不斷增強(qiáng)，部分東部城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以及西部重點(diǎn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，也會(huì)帶來(lái)了人口的流入和回流。

人口流入帶來(lái)城市置業(yè)需求的上升，都市圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。

以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)碧桂園為例，目前碧桂園項(xiàng)目已進(jìn)駐中國(guó)內(nèi)地所有省份，達(dá)到市場(chǎng)全覆蓋。截至2020年12月31日，碧桂園在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約1.75萬(wàn)億元，潛在的權(quán)益可售貨值約5000億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.25萬(wàn)億元。

碧桂園的土儲(chǔ)布局，與人口流動(dòng)的趨勢(shì)相吻合。2020年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域；公司在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝五大都市圈以及人口稠密省份，與其他城市的可售資源占比分別為73%和27%，未來(lái)發(fā)展空間巨大。

 

 

△圖片來(lái)源：華西證券

 

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新城鎮(zhèn)化仍有空間

重點(diǎn)三四線城市或迎外溢需求

針對(duì)三孩政策，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，三孩政策最大的受益城市為二線城市，其具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來(lái)在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。

而城市集群效應(yīng)的另一重利好，正是新城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了63.89%。雖然較2010年有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但距離發(fā)達(dá)國(guó)家70%至80%的城鎮(zhèn)化率，還有一定距離。而戶籍城鎮(zhèn)化率只有45%，進(jìn)城的空間很大。

目前，可轉(zhuǎn)移的農(nóng)村人口多數(shù)分布在三四線城市下轄區(qū)域，人口流動(dòng)以省內(nèi)為主。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)省內(nèi)流動(dòng)人口2.51億人，占總流動(dòng)人口的67%，高于跨省流動(dòng)。天風(fēng)證券分析認(rèn)為，非一線核心城市，比如省會(huì)及計(jì)劃單列市逐漸成為人口流動(dòng)的重要方向，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)空間或許更優(yōu)。

但省會(huì)承載力有限，三四線城市的本地城鎮(zhèn)化或?qū)⑹俏磥?lái)城鎮(zhèn)化主動(dòng)力。

許小樂(lè)指出，從人口流向看，二線核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等城市人口凈流入速度大于一線核心城市，都市圈內(nèi)部周邊三四線城市人口流入速度大于中心城市。未來(lái)西安、成都、武漢等重點(diǎn)二線省會(huì)城市及城市群內(nèi)周邊三四線城市，城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。

在三四線城市中，碧桂園占有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。2020年，碧桂園銷售額約占全國(guó)商品房銷售額5%，在公司已進(jìn)駐的三四線城市中，2020年平均市占率約為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)在更多三四線城市的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步提升。

據(jù)華西證券發(fā)布研報(bào)，2021年1月至4月，碧桂園新增土儲(chǔ)301.99萬(wàn)㎡。其中，一線城市4.89萬(wàn)㎡，二線城市38.67萬(wàn)㎡，三四線城市258.43萬(wàn)㎡，三四線城市占比85.6%，聚焦下沉市場(chǎng)依然是碧桂園的投資戰(zhàn)略布局。

對(duì)于新城鎮(zhèn)化，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)的路要走，人民對(duì)幸福生活的追求不會(huì)變，未來(lái)大批農(nóng)村人口還將進(jìn)入生活配套更為豐富的縣、鎮(zhèn)生活。

 

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精耕市場(chǎng)

房企的新機(jī)遇

 

此外，精耕市場(chǎng)的房企或?qū)⒂瓉?lái)機(jī)遇。

放開生育政策、家庭人口擴(kuò)容，意味著改善型需求的增加。國(guó)金證券分析師趙旭翔提出：“過(guò)去主流的家庭結(jié)構(gòu)是‘一家三口’，三房是性價(jià)比更高的選項(xiàng)。而家庭成員增加將催生出新的對(duì)于125平方米以上的中大戶型房源的需求。”

也就是說(shuō)，在市場(chǎng)需求上，消費(fèi)者對(duì)于房子的設(shè)計(jì)、戶型有了更多的需求，提倡“健康住宅”概念，希望能在戶型上做更多功能細(xì)分。

但在實(shí)際中，“花錢買不到好房子”卻成了不少三四線城市的通�。喝塑嚥环至鞯膭�(dòng)線、稀缺的綠化、被車位占滿的小區(qū)道路、毫不作為的物業(yè)等問(wèn)題成為常態(tài)。

面對(duì)三四線城市的供需錯(cuò)配，行業(yè)領(lǐng)先的房企往往經(jīng)驗(yàn)豐富、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與開發(fā)也更加專業(yè)，更能滿足購(gòu)房者需求。

面對(duì)這一痛點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈條布局完整的房企更容易獲得優(yōu)勢(shì)。碧桂園作為一家深耕城市多年的房企，在產(chǎn)品打造上有其獨(dú)到的體系。憑借幾乎覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)的“一條龍”開發(fā)模式，可以實(shí)現(xiàn)相關(guān)環(huán)節(jié)工序的標(biāo)準(zhǔn)化操作，而且項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)提前參與投資分析與決策，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率更高，質(zhì)量也更加可控。

克而瑞廣州區(qū)域分析師肖文曉認(rèn)為，不管是從城鎮(zhèn)化率的提升，亦或從人口紅利的消減等多種角度分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代向存量時(shí)代逐步轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，近年來(lái)已經(jīng)很明顯。

肖文曉稱：“這種大趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變，意味著提供給房企規(guī)模擴(kuò)張的增量紅利越來(lái)越少，粗放式的增長(zhǎng)不可持續(xù)，而精細(xì)化的城市運(yùn)營(yíng)卻大有可為。”

(新媒體責(zé)編：syhz0808)