當(dāng)人們的買(mǎi)房決策甚至比買(mǎi)一顆白菜還要快時(shí)，這時(shí)僅僅依靠市場(chǎng)的力量很難讓樓市回到正軌。2017年3月17日，面對(duì)近乎瘋狂的樓市，北京出臺(tái)了號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，簡(jiǎn)稱(chēng)“317新政”，短短的三百多字的通知，為狂飆的樓市踩下了剎車(chē)。如今，距離“317新政”已經(jīng)五年了，北京樓市都發(fā)生了哪些變化呢?

 

成交量觸底回升，市場(chǎng)逐步修復(fù)

 

“317新政”出臺(tái)之后，北京二手房成交量急劇萎縮，從政策出臺(tái)后第二個(gè)月開(kāi)始，北京有連續(xù)長(zhǎng)達(dá)半年的時(shí)間二手房網(wǎng)簽量低于萬(wàn)套。

 

政策的陣痛期過(guò)后，北京的二手房成交量逐步回升，2021年，二手房成交量達(dá)到19.32萬(wàn)套，創(chuàng)下新政實(shí)施后的新高，在近十年中僅和2016年差距較大，和2015年成交量相當(dāng)。

 

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京住建委官網(wǎng)

成交量不斷回升的背后，是北京強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力的支撐。

 

“317新政”實(shí)施的這五年里，北京的常住人口從2017年末的2170.7萬(wàn)人增長(zhǎng)到2021年末的2188.6萬(wàn)人;北京的人口結(jié)構(gòu)在五年來(lái)發(fā)生了巨大改變，2021年，北京擁有大專(zhuān)以上學(xué)歷的人口占比為41.98%，這個(gè)數(shù)據(jù)全國(guó)第一，比2017年提升4.7個(gè)百分點(diǎn);GDP由2017年的2.8萬(wàn)億增長(zhǎng)到2021年的4萬(wàn)億;居民存款從2017年的2.9萬(wàn)億增到到2021年的超4萬(wàn)億;空氣一級(jí)優(yōu)天數(shù)增加到114天，空氣質(zhì)量改善被聯(lián)合國(guó)譽(yù)為“北京奇跡”;地鐵網(wǎng)絡(luò)不斷完善，軌道交通里程超過(guò)780公里;成功舉辦了北京冬奧會(huì)，成為唯一的“雙奧之城”……

 

麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為，這一個(gè)個(gè)變化，就是北京在嚴(yán)格調(diào)控之下，二手房市場(chǎng)仍保持著十足的韌性的原因。

 

有些板塊收復(fù)失地，有些板塊仍陷入泥沼

 

“317新政”之后，由于“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對(duì)住房貸款條件的要求增加，“先買(mǎi)小房再換大房”的換房邏輯會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房首付成倍增加。所以在新政過(guò)后，人們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)，會(huì)更加珍惜自己手里的購(gòu)房資格。

 

這種趨勢(shì)的變化，造成2017年以后，北京區(qū)域與區(qū)域、板塊與板塊、樓盤(pán)和樓盤(pán)之間的分化更加明顯。越是優(yōu)質(zhì)的板塊在市場(chǎng)上的表現(xiàn)越強(qiáng)勢(shì)。經(jīng)過(guò)5年的輪動(dòng)，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上就是：有些小區(qū)的成交價(jià)早已回到“317”前的高點(diǎn)，甚至還有所突破，而有些小區(qū)成交價(jià)至今仍低于“317”之前。

 

在北京的主要區(qū)域中，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)和亦莊的成交均價(jià)已經(jīng)超過(guò)2017年(這里指的是全年均價(jià)，不是最高點(diǎn))。在這幾個(gè)區(qū)域中，拋開(kāi)位居核心區(qū)的東西城不談，其他幾個(gè)區(qū)域都是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅速的區(qū)域。

 

占據(jù)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)高地的望京、上地、西二旗、西北旺等板塊，匯集了騰訊、阿里、字節(jié)跳動(dòng)、美團(tuán)、百度等一批國(guó)內(nèi)頂級(jí)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，借助產(chǎn)業(yè)紅利，在板塊競(jìng)爭(zhēng)中率先突圍;坐擁京東的亦莊板塊強(qiáng)勢(shì)崛起，成為南城發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮陌鍓K之一;甚至像回龍觀這種外圍板塊，也享受到購(gòu)買(mǎi)力外溢的紅利。

 

程序員正成為北京不可忽視的一股購(gòu)買(mǎi)力。根據(jù)海淀2021年發(fā)布的人才白皮書(shū)，僅海淀就有接近80萬(wàn)程序員，不僅全北京第一，同時(shí)也是全國(guó)第一，海淀的“住房購(gòu)買(mǎi)力”，程序員們支撐了一半。

 

經(jīng)過(guò)五年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)高地的板塊價(jià)值被購(gòu)房人普遍接受，北京人買(mǎi)房，不再唯“環(huán)線”論。

 

“317新政”影響最大的板塊，不在北京

 

“317”政策出臺(tái)后，哪個(gè)板塊最慘?

 

答案是環(huán)京。2017年，在北京“317”政策出臺(tái)之后，環(huán)京地區(qū)相繼出臺(tái)限購(gòu)措施，尤其是以燕郊最為嚴(yán)格，外地人買(mǎi)房，需要滿(mǎn)3年社保。

 

在嚴(yán)格的限購(gòu)政策之下，燕郊的房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌。以燕郊的熱門(mén)樓盤(pán)首爾甜城，在2017年3月的時(shí)候，成交均價(jià)一度超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，而如今五年過(guò)去了，最近的成交均價(jià)僅在1.6萬(wàn)左右，腰斬都不足以形容其慘烈。曾經(jīng)人們對(duì)“環(huán)京的最大價(jià)值在于北京”深信不疑，而現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)輪動(dòng)似乎已經(jīng)很難傳導(dǎo)到燕郊，環(huán)京的房?jī)r(jià)邏輯被徹底改變。

 

如今的燕郊，限購(gòu)政策已經(jīng)慢慢放開(kāi)，但房?jī)r(jià)，依舊還在谷底。作為環(huán)京圈上價(jià)值最大的板塊表現(xiàn)尚且如此，其他的霸州、永清、香河甚至固安等城市，也都比較拉胯。

 

自住群體，這一輪調(diào)控最大的受益者

 

在2017年初的北京市場(chǎng)，住宅供應(yīng)越來(lái)越少，價(jià)格越來(lái)越高，部分首付能力有限的購(gòu)房者不得不將視線轉(zhuǎn)向商住公寓或環(huán)京區(qū)域，比如“北三縣”、固安等，而且即使在“環(huán)京”，買(mǎi)房也得靠搶?zhuān)�開(kāi)發(fā)商根本不愁賣(mài)。

 

而經(jīng)過(guò)五年的調(diào)整之后，對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，北京的上車(chē)門(mén)檻不但沒(méi)有提升，反而因?yàn)橄薷?jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)住房等的推出，甚至有點(diǎn)降低。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前北京總價(jià)300萬(wàn)以下的二手房占在售房源總數(shù)的30%。即使在海淀、朝陽(yáng)這些主城區(qū)，依舊可以找出一批均價(jià)4-5萬(wàn)的房子。想想看，在杭州、南京等強(qiáng)二線城市，這個(gè)價(jià)格連核心區(qū)的入門(mén)門(mén)檻都摸不到，更不用說(shuō)上海、深圳等一線城市。

 

在“房住不炒”的大背景下，通過(guò)壓低門(mén)檻，保護(hù)了剛需購(gòu)房者;對(duì)于改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，北京的五年調(diào)控，使得北京的居民杠桿率在主要城市中排名倒數(shù)第一，通過(guò)降低杠桿，市場(chǎng)中投資行為被擠壓，把機(jī)會(huì)留給了真正有購(gòu)房需求的人。

 

五年調(diào)控，給了自住購(gòu)房者更多選擇的時(shí)間和空間，也讓北京成為了中國(guó)樓市基礎(chǔ)最堅(jiān)實(shí)的城市之一。

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