1月15日，禹洲地產(chǎn)（1628.HK）披露，其以38億元收購沿海家園（1124.HK）包括北京、天津、武漢 、 佛山 、沈陽若干土地物業(yè)權(quán)限。

通過這一交易，沿海家園獲得38億資金，看起來，前期業(yè)績虧損的境況將得到進(jìn)一步緩解；另一方，禹洲地產(chǎn)則通過該收購獲得約537.67萬平方米的土地儲備，這是禹洲地產(chǎn)歷史上最大的一次收購。

2017年禹洲地產(chǎn)喊話“爭奪市場發(fā)言權(quán)”提出2020年實現(xiàn)千億目標(biāo)，于2017年全年，禹洲地產(chǎn)就已通過招拍掛及收并購大規(guī)模擴(kuò)張，新增土儲超300萬平方米；加上這一宗大收購后，禹洲地產(chǎn)總土地儲備增至1500萬平方米，總貨值從2400億元增至2800億元，布局城市22個。

7項目作價38億

1月15日早晨，禹洲地產(chǎn)和沿海家園“不約而同”公告短暫停牌，市場傳言兩家公司又將有相關(guān)土地交易，同日下午接近17點，禹洲地產(chǎn)發(fā)布公告證實了這個傳言。

據(jù)地產(chǎn)K線查詢公告，禹洲地產(chǎn)以38億元收購沿海家園旗下恒華集團(tuán)有限公司，從而獲得沈陽市市場開發(fā)、沈陽中廣、佛山和諧家園、北京天倫、沈陽沿海榮天、武漢致盛以及天津和諧家園七家公司。

公告披露，沈陽市市場開發(fā)主要從事房地產(chǎn)發(fā)展及銷售及住房租賃；沈陽中廣主要從事物業(yè)發(fā)展、 電影場景背景及特殊道具制作服務(wù)，并持有一幅沈陽市蘇家屯區(qū)總樓面面積為約188萬平方米的土地。

佛山和諧家園主要於佛山 市禪城區(qū)從事住宅物業(yè)、商鋪及配套設(shè)施的發(fā)展、建設(shè)、銷售、租賃；其持有若干位於佛山市禪城區(qū)的物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)，總實用樓面面積為約8500平方米；北京天倫主要從事投資、投資 管理、諮詢及物業(yè)管理，持有一幅位于北京市朝陽區(qū)總樓面面積為約3.92萬平方米的土地。

沈陽沿海榮天主要從事商品住房銷售及發(fā)展，持有若干位于沈陽市渾南區(qū)的物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)，總實用樓面面積為約9萬平方米；武漢致盛主要在武漢市江漢 區(qū)從事商業(yè)及住宅物業(yè)開發(fā)、銷售及租賃商品房及配套服務(wù)，持有若干位于武漢市江漢區(qū)的物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)，總實用樓面面積為約3.9萬平方米。

天津和諧家園主要從事建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、建筑項目管理、物業(yè)服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，持有一幅位于天津市北辰區(qū)總樓面面積為約332萬平方米的土地。

禹洲地產(chǎn)詳細(xì)披露指，通過收購這七個子項目公司的全部及部分股權(quán)，將獲得4個為在售項目以及3塊優(yōu)質(zhì)土地。在售項目為武漢菱角湖項目、賽洛城項目、沈陽沿海國際中心項目及佛山沿海馨庭項目；優(yōu)質(zhì)地塊包括天津北辰項目、沈陽蘇家屯項目及北京北實項目。

據(jù)了解，武漢菱角湖項目、賽洛城項目、沈陽沿海國際中心項目及佛山沿海馨庭項目均為2018年可售項目，該等項目可售貨值合計36.4億元，其中禹洲地產(chǎn)占有權(quán)益約32.7億元。

值得一提的是，天津北辰項目曾被沿海家園于2016年8月出售70%股權(quán)予天津萬科，彼時其僅留有30%股權(quán)。

沿海家園欲退二級市場

此次出售方為于1990年在香港成立的沿海家園。

官方網(wǎng)站顯示，其所涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域有城市發(fā)展運營服務(wù)、金融管理服務(wù)、房地產(chǎn)項目開發(fā)運營服務(wù)、房地產(chǎn)工程管理服務(wù)和健康住宅技術(shù)實施服務(wù)等。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局在北京、上海、南京、重慶、沈陽、南昌、福州、蘇州、武漢、大連、鞍山、廈門、深圳、東莞、佛山等多個城市，于國內(nèi)擁有至少30多個項目。

不過，在成立24年后，沿海家園似乎遇上了發(fā)展瓶頸。據(jù)地產(chǎn)K線查詢，沿海家園2015年年度及2016年年度處于收入下滑，業(yè)績虧損階段——2015年年度其收入為21.41億港元，除稅前虧損3.63億港元；2016年年度其收入7.75億港元，除稅前虧損5.70億港元。

林龍安在1月15日下午的媒體電話會議中也評價稱，沿海家園經(jīng)過近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)，已逐漸跟不上同業(yè)，業(yè)績持續(xù)虧損，導(dǎo)致在資本市場的融資等運作陷入困境。

據(jù)此，一些業(yè)內(nèi)人士就提出，沿海家園此次大批量出售可能是希望離開房地產(chǎn)行業(yè)。林龍安本人則更直接“爆料”，沿海家園如今正實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)到生物科技等行業(yè)發(fā)展，要退出房地產(chǎn)。

林龍安說，在談判4個月后，該資產(chǎn)包的價格從最初的75億元左右降至38億元，似乎顯示出沿海家園“必賣”的決心。

值得注意的是，在賣出該資產(chǎn)包之前，沿海家園就已經(jīng)有過多次出售行為。具體來看，于2016年8月，沿海家園8.75億出售其天津項目70%股權(quán)予萬科；2017年6月，其則8000萬元出售廣州重建項目80%股權(quán)予天譽(yù)置業(yè)；2017年3月，沿海家園以36億元出售一宗武漢漢陽區(qū)地塊予禹洲地產(chǎn)（也就是說，此次禹洲地產(chǎn)和沿海家園其實是“再續(xù)前緣”）；2017年12月，則又以1500萬代價出售惠州兩宗約15.32萬平米土地給深業(yè)南方。也正因多次的出售，2017年年度收入中，沿海家園虧損境況才得以緩解，該年度其收入11.31億港元，除稅前溢利9億港元。

好不容易扭虧為盈后沿海家園真的會退出房地產(chǎn)嗎？在退出房地產(chǎn)一事仍未得到沿海家園的證實前，或許更為準(zhǔn)確的猜測是，沿海家園將就此退出房地產(chǎn)二級市場。

此前幾次出售項目時，沿海家園就稱此為變現(xiàn)良機(jī)，能令其減輕營運風(fēng)險，重新部署資源至可能出現(xiàn)的其他投資機(jī)會。

所謂的其他投資機(jī)會，2017年年中，沿海家園主席兼董事總經(jīng)理江鳴就在年報中指，過去幾年，集團(tuán)已分配相對較多資源至物 業(yè)發(fā)展分部的一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)分部已開始對營運業(yè)績貢獻(xiàn)巨額利潤。未來，將繼續(xù)物色機(jī)會參與城市舊村落或舊廠房重建，以獲取價廉物美的土地儲備。

禹洲的千億目標(biāo)

賣方交易是欲退出二級市場，買方禹洲地產(chǎn)的交易行為則源于其在二級市場中的千億目標(biāo)——在連續(xù)兩年銷售同比大幅度上升之后，禹洲地產(chǎn)2017年提出至2020年實現(xiàn)千億的目標(biāo)，未來三年年復(fù)合增長率還要在40%左右。

林龍安曾說，追逐千億是因為他認(rèn)為銷售達(dá)到一定的量，才會有發(fā)言權(quán)。這番話的背景是，2016年千億房企陣容加大至12家，很多地產(chǎn)商開始出來喊話要破千億。

但禹洲地產(chǎn)于市場中的形象一直以“穩(wěn)健”為主，極少激進(jìn)拿地，因此如今要完成千億目標(biāo)，禹洲地產(chǎn)面臨的第一問題即為土儲。

有研究報告也指出，禹洲地產(chǎn)要完成 2020 年 1000 億元的銷售目標(biāo)，預(yù)計其在 2017~2019 年平均每半年至少要拿地 210 萬平方米，但 2013、2014、2015年及2016年，禹洲地產(chǎn)的拿地宗數(shù)僅分別為7、6、8及14宗。

2017年禹洲地產(chǎn)才開始有意識加大拿地力度。據(jù)地產(chǎn)K線不完全統(tǒng)計，該年度禹洲地產(chǎn)至少拿下20宗地塊。禹洲地產(chǎn)方面也曾宣布，其2017年新增土儲超300萬平方米；截至2017年底，總土地儲備貨值約2500億。

如今，在收購沿海家園7個子公司后，禹洲地產(chǎn)一次性獲得537.67萬平方米的土地儲備，超過2017年全年所獲土地，其土地儲備因此從1200萬平方米增至1500萬平方米，總貨值從2400億元增至2800億元，布局城市總共22個。

值得注意的是，在2017年里，禹洲地產(chǎn)許多獲得的土地都和這一次一樣，是通過收并購獲得。在2017年禹洲地產(chǎn)新增土地中，以項目建筑面積計算，就有約40%來自收并購，剩余約60%來自公開招拍掛土地市場。

通過收購的方式，禹洲地產(chǎn)得以布局許多新城市，此次資產(chǎn)包中涉及的城市——北京、佛山和沈陽就似乎為此前禹洲地產(chǎn)未曾布局的城市；此外，2017年12月禹洲集團(tuán)還通過并購獲取河北省唐山市豐南區(qū)項目，首入河北；2017年11月，禹洲地產(chǎn)則通過股權(quán)收購，和金地集團(tuán)合作青島市西海岸宅地，首入青島；2017年9月，禹洲地產(chǎn)還收購江蘇揚州市邗江區(qū)九龍湖南路商住地塊，首進(jìn)揚州……

愈加重視收并購方式，是因為林龍安認(rèn)為收并購能維持高利潤。上述研究機(jī)構(gòu)曾指出，禹洲地產(chǎn)毛利率高于 30% 的項目大部分是基于 2014 年以前拿到的土地，基于當(dāng)前 一二線市場行情，繼續(xù)走招拍掛市場獲取土地，將令土地成本增速高于銷售價格的增速，導(dǎo)致毛利率承壓。 而禹洲地產(chǎn)從 2014 年起，新增土儲成本與合同銷售均價比率都高于 50%，平均土儲成本正逐漸上升。

由此，1月15日禹洲地產(chǎn)公司最新動態(tài)會議中，林龍安就強(qiáng)調(diào)，2018年禹洲地產(chǎn)收購力度還將加大。值得注意的是，其還披露禹洲地產(chǎn)剛與中國平安簽訂長遠(yuǎn)協(xié)議，未來禹洲地產(chǎn)的收購中或?qū)⒂衅桨驳纳碛啊?/font>