長租公寓行業(yè)迎來“風(fēng)口期”，標(biāo)桿房企、一二手中介、連鎖酒店、資產(chǎn)管理公司背景公司以及創(chuàng)業(yè)公司等主體紛紛匯聚到這個市場中來，具有“國家隊”身份的國企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經(jīng)成為長租公寓行業(yè)的主力軍。長租公寓業(yè)內(nèi)稱為“5+1”市場格局，“5”就是上述5個行業(yè)參與主體，“1”就是指國家隊的主力軍。

長租公寓的“玩家們”，正打算從風(fēng)口期中挖掘商機(jī)。但在長租公寓市場快速發(fā)展的當(dāng)下，其中一些“玩家”仍然比較浮躁，出現(xiàn)了“浮夸風(fēng)”，甚至出現(xiàn)了虛報規(guī)模、業(yè)績等情況。在此，筆者進(jìn)行了一些梳理，希望長租公寓行業(yè)及相關(guān)市場參與主體能夠正確評價自己，引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展。

“假大空”之一：

市場空間沒那么大，數(shù)據(jù)有點自娛自樂

有機(jī)構(gòu)報告預(yù)測，到2020年，租房人數(shù)將達(dá)到1.9億人；到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，甚至有的機(jī)構(gòu)預(yù)測未來10年租賃市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元�？戳诉@些自娛自樂的預(yù)測數(shù)據(jù)，貌似長租公寓行業(yè)空間很大。暫且不管這些數(shù)據(jù)預(yù)測的依據(jù)和過程是否合理，從結(jié)果來看，不夠合理，也沒有這么多市場空間。

筆者認(rèn)為，市場化的租賃住房本質(zhì)在于先租后買，租是先期人口導(dǎo)入策略，租了一段時間后，有了支付能力，自然會向購買住房邁進(jìn)。按照中國人的傳統(tǒng)觀念，“安得廣廈千萬間”指的就是一個家庭要有自己的住房才會安居樂業(yè)。從這個角度來看，市場化的租賃住房更多的意義在于先租后買，買是安定的基礎(chǔ)。因此，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和收入水平的提升，租賃住房的群體會不斷轉(zhuǎn)化到住房買賣市場，租賃市場的空間不會一直無限制放大到3萬~4萬億元的規(guī)模。

“假大空”之二：

運營簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”，夸大運營規(guī)模

長租公寓“5+1”的市場格局來之不易，但各家企業(yè)為了爭奪市場規(guī)模，使用的招數(shù)除了加大拓展與資本推動外，一些“挖空心思”的做法陸續(xù)出現(xiàn)。從運營或簽約間數(shù)來看，主要表現(xiàn)為虛報數(shù)據(jù)的“浮夸風(fēng)”問題。

比如，有家長租公寓企業(yè)對外宣稱已經(jīng)有10萬間房源，但經(jīng)過筆者調(diào)研數(shù)據(jù)核算，其運營的長租公寓2.5萬~3萬間，再加上簽約未運營的2萬多間，這家企業(yè)只有5萬余間的總規(guī)模。甚至有的企業(yè)還制訂了發(fā)展幾百萬間長租公寓的規(guī)�；�目標(biāo)。

另外，部分有買賣二手房背景的公司，分散式長租公寓運營簽約間數(shù)動輒幾十萬間，數(shù)據(jù)確實很龐大，但經(jīng)過筆者仔細(xì)了解，這些數(shù)據(jù)有很多水分。一般來講，這些數(shù)據(jù)包括兩部分：一部分是正式簽約由二手房公寓板塊業(yè)務(wù)運營的房間數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)應(yīng)該算正常的簽約運營數(shù)據(jù)；另外一部分是已經(jīng)登記租房的房源，這些房源有可能同時在幾家中介門店登記。這樣的數(shù)據(jù)不能算，算了就有了水分。因為數(shù)據(jù)量大，并不是具體到某一家公司獨家委托運營的房源，也有可能是不存在的虛假數(shù)據(jù)。

“假大空”之三：

運營簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”背后的資本訴求

除了上述運營簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”虛報運營規(guī)模之外，還有的企業(yè)甚至直接簽“假合同”，這些“假合同”的簽約運營間數(shù)也算到規(guī)模數(shù)據(jù)當(dāng)中。這種“假合同”分為兩類：一是個別大公司與中小規(guī)模長租公寓簽“假合同”，房價、數(shù)量算自己的，只需要交一部分“手續(xù)費”，其實，業(yè)務(wù)上一點關(guān)系都沒有；二是直接簽“假合同”，利用各種營銷噱頭和開發(fā)商項目簽約。有的距離能夠達(dá)到運營條件的時間還早，有的項目若好賣，開發(fā)商有可能不會考慮做長租公寓。

那么，為什么出現(xiàn)個別公司運營簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”？制造這些虛假規(guī)模數(shù)據(jù)有什么好處？筆者認(rèn)為，個別公司運營簽約間數(shù)“浮夸風(fēng)”背后的訴求主要有兩點：一是市場占有率和品牌的訴求。簡而言之，就是規(guī)模大了市場占有率高了，品牌影響力就有了，后期可以向更多相關(guān)合作方宣傳，方便接下來業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張。二是資本市場融資訴求，有的長租公寓企業(yè)估值是按照企業(yè)的簽約間數(shù)來估的，也就是說，一個企業(yè)按間數(shù)來算，規(guī)模越大其估值也就越高，有了估值就可以融資，有了錢企業(yè)就有了規(guī)模。所以，企業(yè)為了增加估值會千方百計擴(kuò)大規(guī)模，包括上述筆者提及的各類手段和措施。