鉅派投資今天將通過一篇簡短的小文章，讓你10分鐘讀懂中國房地產(chǎn)金融70年的發(fā)展路程。中國房地產(chǎn)自1949年建國以來，歷經(jīng)70年發(fā)展，可謂是路漫漫其修遠(yuǎn)兮。

鉅派投資將房地產(chǎn)金融發(fā)展歸納成五個(gè)階段，分別為停滯期、萌芽期、初步發(fā)展期、發(fā)展和創(chuàng)新期以及大資產(chǎn)管理時(shí)代。下面將具體展開論述。

第一階段停滯期(1949-1978)

鉅派投資認(rèn)為，在改革開放前，由于長期實(shí)行公有制和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，在房地產(chǎn)領(lǐng)域包括住房建設(shè)的資金實(shí)行國家財(cái)政資金統(tǒng)一撥付的方式;住房建設(shè)無償占有資金;在住房的分配上采取的是福利制，通常如入住共有住房，只需交納很少的租金。雖然這中間也出現(xiàn)過部分和短暫的融資活動(dòng)，但可以說一直到1979年，我國房地產(chǎn)金融基本上是處于停滯期。

第二階段萌芽期(1979-1987)

鉅派投資將1979年到1987年歸納為萌芽期。1979年以中國國際信托投資公司的成立為標(biāo)志，中國的信托業(yè)得到恢復(fù)。1980年6月，中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》中正式提出實(shí)行住房商品化政策，1984年四大國有銀行陸續(xù)開始經(jīng)營部分商業(yè)性金融業(yè)務(wù)，接下來幾年廣東一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)嘗試借鑒香港地區(qū)的貸款買樓做法，這可以作為我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)之一。1987年底，煙臺(tái)和蚌埠成立住房儲(chǔ)蓄銀行，也是我國房地產(chǎn)金融萌芽期的一個(gè)象征，住房儲(chǔ)蓄銀行專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融業(yè)務(wù)。

第三階段初步發(fā)展期(1988-1997年)

鉅派投資將1988年1月看作是房地產(chǎn)金融的分水嶺，因?yàn)樵谶@一年國務(wù)院決定分期分批實(shí)行住房制度改革。1991年2月，國務(wù)院辦公廳對(duì)上海市人民政府上報(bào)的房改方案作了批復(fù)，原則同意。1991年5月上海住房公積金制度實(shí)施，并在接下來的幾年全國推廣。1996年7月1日中國人民銀行《貸款通則》發(fā)布和實(shí)行，1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，它們?yōu)榻酉聛韺?shí)行的銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)確立的方向。

第四階段發(fā)展和創(chuàng)新期(1998-2010年)

1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，鉅派投資了解到，在該決定中，確定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化;同時(shí)，建立了職工住房補(bǔ)貼和住房公積金制度，為推進(jìn)住房商品化創(chuàng)造了條件。在接下來的年份里，全國許多地方出現(xiàn)房地產(chǎn)供需旺盛的現(xiàn)象，房地產(chǎn)貸款增量增加也很快;從2003年開始，國家陸續(xù)出臺(tái)了許多包括房地產(chǎn)金融相關(guān)的宏觀調(diào)控政策。

第五階段大資產(chǎn)管理時(shí)代(2011年至今)

鉅派投資認(rèn)為，這些年的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，信托、私募基金、公募基金、保險(xiǎn)資金等紛紛進(jìn)入，這也是房地產(chǎn)金融化發(fā)展趨勢(shì)的表現(xiàn)。一直以來，鉅派投資看到房地產(chǎn)業(yè)與銀行也的密切關(guān)系;2017年6月底，房地產(chǎn)銀行貸款余額29.72萬億元;其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.76萬億元，個(gè)人住房貸款余額20.10萬億元;絕對(duì)領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)融資方式。我國房地產(chǎn)開發(fā)資金70%左右依賴于銀行貸款，使銀行承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款余額與GDP之比雖然還在可控范圍，但增速太快，這也是造成很多地方房價(jià)上升過快的原因之一。

近年來，隨著國家對(duì)民間資本投資逐步放開，鉅派投資發(fā)現(xiàn)各類房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在市場(chǎng)上逐步活躍起來;其中，房地產(chǎn)私募基金與房地產(chǎn)信托在民間資本融資領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為活躍，為民間資本投資房地產(chǎn)和房地產(chǎn)融資提供了渠道。從2012年下半年起,證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)等陸續(xù)發(fā)出了資產(chǎn)管理方面的一系列重要政策性文件，放開了部分投資限制，促使更多資金進(jìn)入以前受到更大限制的領(lǐng)域包括房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多各類金融機(jī)構(gòu)和投資公司及個(gè)人加入到這個(gè)行業(yè)，業(yè)內(nèi)稱為大資管時(shí)代已經(jīng)在2012年底開啟。

鉅派投資認(rèn)為，大資管時(shí)代對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)資金方來說，是挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。大資產(chǎn)管理時(shí)代下，一個(gè)更加開放、競爭的資產(chǎn)管理時(shí)代已經(jīng)到來;譬如私募基金也將納入統(tǒng)一監(jiān)管，公募基金管理公司可以通過設(shè)立子公司從事專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，證券公司、信托公司、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司及其他資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)紛紛申請(qǐng)開展公募基金業(yè)務(wù);它們與第三方理財(cái)和各類私募基金等機(jī)構(gòu)紛紛直接參與房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù),初步形成多方鼎立勢(shì)態(tài)。譬如到目前為主，鉅派投資了解到，全國68家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過22萬億元，其中房地產(chǎn)信托規(guī)模在1.5萬億左右;而僅僅經(jīng)過近5年發(fā)展，我國目前已有近70多家公募基金子公司，管理的資產(chǎn)到超過10萬億，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃也是主力之一。

根據(jù)鉅派投資掌握的數(shù)據(jù)來看，截至2017年8月底，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)已登記私募基金管理人20652家，已備案私募基金60688只，管理基金規(guī)模10.21萬億元;其中北京、上海和深圳的管理基金規(guī)模之和占了10.21億元的62%。雖然當(dāng)前我國房地產(chǎn)私募基金總體規(guī)模還相對(duì)較小，但增長速度很快;譬如房地產(chǎn)私募基金(包括2014年開始大量發(fā)行的房地產(chǎn)契約型基金)的規(guī)模從2010年500億到2017年下半年已經(jīng)超過1萬億;投資產(chǎn)品也從開始幾年大多數(shù)明股實(shí)債型的基金，到現(xiàn)在更多股權(quán)型房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)私募基金面臨繁多復(fù)雜的投資機(jī)會(huì)，投資領(lǐng)域涵蓋各種物業(yè)類型，而重視風(fēng)險(xiǎn)控制、規(guī)范運(yùn)作并給投資者提供較高的回報(bào)也是房地產(chǎn)基金運(yùn)作的根本。

以上就是鉅派投資對(duì)過去70年的發(fā)展歷程所做的初步劃分。鉅派投資認(rèn)為，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和開放，地產(chǎn)和金融將出現(xiàn)越來越緊密的關(guān)系，房地產(chǎn)金融的發(fā)展和創(chuàng)新任重而道遠(yuǎn)，但無論如何，前景一定是看好的，對(duì)此，鉅派投資和業(yè)界的眾多同仁們都拭目以待。

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