很多人試圖總結(jié)長租行業(yè)的盈利模式。一個(gè)廣被認(rèn)同的觀點(diǎn)是：租金差價(jià)+金融杠桿+持有物業(yè)溢價(jià) 。

8月開始，從推高房租到房租分期貸，再到甲醛超標(biāo)，自如頻繁觸礁。日前，自如正展開緊急自救，決意犧牲空置期成本，下架首次出租的2萬余套房源，并規(guī)定以后所有房源必須同時(shí)滿足空氣質(zhì)量合格且空置30天以上才能出租。

公眾信任一旦坍塌，補(bǔ)救比開始時(shí)的搭建更難�？陀^地說，自如不是唯一一家踩雷的長租公寓。為探尋其中深層次原因，第一財(cái)經(jīng)開始了對自如CEO熊林的專訪。

展開緊急自救

被曝出甲醛超標(biāo)后，自如先是在8月31日發(fā)布《關(guān)于自如房源空氣質(zhì)量環(huán)保的說明與承諾》（下稱《承諾》），即日起，下架全國九城全部首次出租房源，待CMA認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架，未來所有新增房源都將檢測合格后再出租；2018年6月1日后入住的首次出租房，若測出空氣質(zhì)量問題的，為房客提供解決方案。

《承諾》發(fā)布的數(shù)天后，第一財(cái)經(jīng)在上海見到熊林，他和他的團(tuán)隊(duì)正為處理甲醛事件忙得焦頭爛額。“最近的心情肯定是很不一樣的，忙得最多的還是在全國組織檢測的產(chǎn)能，也跟很多機(jī)構(gòu)在環(huán)保材料治理方面密集聯(lián)系，爭取時(shí)間。”

9月11日，自如發(fā)布《關(guān)于空氣檢測及治理工作情況的說明》，進(jìn)一步公布信息：9月1日自如全國九城下架的首次出租房源達(dá)20603間，已進(jìn)入空氣檢測及治理流程；24日開始，所有出租房源配置完成后，必須同時(shí)滿足空氣質(zhì)量經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測合格且空置30天以上才能出租。

但中國的空氣質(zhì)量檢測產(chǎn)能并不充足。截至目前，自如與全國62家CMA認(rèn)證空氣檢測機(jī)構(gòu)開展工作，最大日均產(chǎn)能1147單，與71家空氣治理機(jī)構(gòu)開展合作，最大日均產(chǎn)能2211單。

以空氣檢測為例，熊林說，平均一個(gè)檢測周期是五天。即使檢測和治理機(jī)構(gòu)每天都能開足馬力達(dá)到最大產(chǎn)能，光是處理2萬余套房源就需要10天甚至更長時(shí)間，這還沒算上檢測周期。

自如APP顯示，目前標(biāo)有首次出租的房源均顯示正在空氣檢測中，無法預(yù)約看房，但非首次出租的房源，除了標(biāo)有房屋空氣質(zhì)量說明提醒租客優(yōu)先選擇非首次出租房源外，并無檢測機(jī)構(gòu)出具的任何證明。

在本次甲醛事件之前，自如明確知道部分房源存在空氣污染的問題。熊林說，“有客戶反饋過（污染），我們有專門記錄，也有跟進(jìn)處理。”

從自如公布的數(shù)據(jù)來看，自2011年自如創(chuàng)辦使用的所有板材均符合國家E1級標(biāo)準(zhǔn)，2015年開始裝修后的房源均進(jìn)行空氣治理后才對外出租，2017年開始啟動(dòng)“自如深呼吸”項(xiàng)目，今年6月開始，上線“自如深呼吸”標(biāo)準(zhǔn)，家具板材從E1級升為E0級，也升級了板材甲醛釋放標(biāo)準(zhǔn)和墻漆、輔料標(biāo)準(zhǔn)等。

綜合目前多家長租公寓的公開信息，只有自如公開了房間板材、裝修輔料、甲醛釋放等標(biāo)準(zhǔn)。甲醛污染并非孤例，YOU+、蛋殼、愛上租都被曝出過甲醛超標(biāo)。熊林說，“不可否認(rèn)，我也毫不推卸，今天，我誠摯地向因?yàn)樽匀绶吭磫栴}，導(dǎo)致身體健康受損的客戶道歉。”

熊林說，自如創(chuàng)辦后的前三年，客戶在這方面反饋的問題幾乎為零，那個(gè)時(shí)候大家認(rèn)為找到一個(gè)可靠的公司，有服務(wù)就很好。“2015年開始，我們自己發(fā)現(xiàn)這樣不行，于是對板材、輔料等有了明確要求。到2017年的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題的復(fù)雜度還是超越預(yù)期，房屋在裝修過程中，會(huì)因?yàn)闇囟取⒚芏鹊淖兓�而產(chǎn)生問題，一管膠就能毀掉一套房子。”

規(guī)模經(jīng)濟(jì)引爭議

事實(shí)上，從長租公寓的商業(yè)模式來理解，甲醛超標(biāo)等空氣質(zhì)量問題的爆發(fā)是必然事件，這個(gè)必然可放大至全行業(yè)。

長租公寓行業(yè)資深運(yùn)營、觀察人士郁珽對第一財(cái)經(jīng)表示，“房屋裝修完全規(guī)避甲醛是不可能的，漏水、隔音差、甲醛超標(biāo)等問題是建筑業(yè)的通病，但長租公寓錯(cuò)在為了加快周轉(zhuǎn)，不空置通風(fēng)、放味就住人了。”

一名家裝行業(yè)從業(yè)者告訴第一財(cái)經(jīng)，“雖然長租公寓的家具板材及用料比不上家裝，但質(zhì)量上多數(shù)還是符合標(biāo)準(zhǔn)的，問題出在通風(fēng)不夠上面。”

過去自如曾做過測算，直接裝修出來的房源，檢測結(jié)果顯示超過80%是合格的，而保持兩周的通風(fēng)后做檢測，幾乎百分之百都能合格。

說到底還是空置期限的問題。熊林說，自如每一天一間房空置成本是100元，1萬間房就是100萬元，一個(gè)月就是3000萬元。

另一方面，當(dāng)長租公寓出租率低于90%時(shí)，便急需亮紅燈。熊林給自如定了幾個(gè)盈利指標(biāo)，其中一個(gè)要求便是出租率達(dá)95%以上。目前自如房源數(shù)量約為70萬間，以本次下架的20603間首次出租房源估算，能把自如的出租率拉低2.8個(gè)百分點(diǎn)。

甲醛事件背后，是長租公寓產(chǎn)品質(zhì)量和盈利質(zhì)量之爭。熊林說，“企業(yè)慢和快是相對的，該慢還是要慢，否則你的快既不安全，也毫無意義。會(huì)不會(huì)影響企業(yè)發(fā)展的速度，今天已經(jīng)不是我們該考慮的了，以后我們要用更高標(biāo)準(zhǔn)檢測，合格多少套放多少套。”

熊林告訴第一財(cái)經(jīng)，至2018年底，公司的規(guī)模目標(biāo)是80萬間房，但年度目標(biāo)是經(jīng)調(diào)整后的，原定的是90萬間。但第一財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，自如原來的表述是2018年規(guī)模目標(biāo)是100萬間。

“長租公寓是一個(gè)低毛利行業(yè)，規(guī)模決定行業(yè)的運(yùn)營水平和運(yùn)營成本。”熊林毫不避諱，長租公寓行業(yè)需要規(guī)模支撐，而規(guī)�；�的基礎(chǔ)是單體城市達(dá)20萬套以上。

很多人試圖總結(jié)長租行業(yè)的盈利模式。一個(gè)廣被認(rèn)同的觀點(diǎn)是：租金差價(jià)+金融杠桿+持有物業(yè)溢價(jià)。但集中式物業(yè)偏少，整體以分散式公寓為主的自如有一套不同的語言體系。

自如已進(jìn)入北上廣深杭等九個(gè)城市，但目前，只有北京能實(shí)現(xiàn)打平成本，獲得微利。

如前文提及盈利要求包括實(shí)現(xiàn)95%以上的出租率，但多個(gè)指標(biāo)中，熊林把規(guī)模放在第一位。“在北京經(jīng)驗(yàn)中、我們摸索到的規(guī)律首先是通過規(guī)模來攤薄運(yùn)營成本、服務(wù)成本和人工成本。其次，通過互聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)，降低客戶端和業(yè)主端的獲客成本和營銷成本。最后是庫存成本和出租率的內(nèi)部管理問題。這幾個(gè)指標(biāo)鎖定后，是可以盈利的。”

熊林給出的商業(yè)模型中，自如的底層業(yè)務(wù)是住房租賃，為更多客戶提供房屋資產(chǎn)管理服務(wù)，并與之建立一個(gè)持久的良性關(guān)系；第二層是，“把底層的客戶服務(wù)好了，他們對你有良好的口碑，在此基礎(chǔ)上，自如希望成為一個(gè)城市生活服務(wù)平臺(tái)。”

自如在第二層開發(fā)了保潔、搬家、維修等業(yè)務(wù)，目前已是國內(nèi)最大的保潔公司，搬家業(yè)務(wù)也排行全國前列，而這一層的毛利將高于底層。

最頂層的設(shè)計(jì)是，自如是一家家庭智能公司。“如果未來自如在全國能管理五百萬套、一千萬套房源，房屋里所有設(shè)備，都應(yīng)該是IOT（聯(lián)網(wǎng)）的。如對于冰箱的管理，不用客戶報(bào)修，冰箱能自行診斷，在客戶回家之前，維修師傅已經(jīng)修好了。”

何能定風(fēng)波

SOHO中國董事長潘石屹說，不建議做長租公寓。他算了一筆賬：銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，實(shí)際可能得5%~6%，用貸款建成公寓租出去，回報(bào)率最高超不過1%。

但在熊林看來，潘石屹簡單粗暴的計(jì)算方式并未看到長租公寓在服務(wù)、產(chǎn)品、社區(qū)運(yùn)營、互聯(lián)網(wǎng)等方面的價(jià)值創(chuàng)造。“潘先生是我很尊敬的企業(yè)家，但在這個(gè)事情上，他至少應(yīng)該跟我交流一下。”

至今，熊林依然認(rèn)為長租公寓是門好生意。“它有足夠大的規(guī)模和前景，客單價(jià)高，服務(wù)周期長。”

但正如自如調(diào)整發(fā)展速度一樣，用戶感受、行業(yè)政策等變量也在影響自如的去向。

城市租金漲跌最核心的原因還是供需關(guān)系。熊林說機(jī)構(gòu)沒有推高房租的意愿，一方面是機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式是快周轉(zhuǎn)，沒有動(dòng)力囤房等旺季出租，更愿意通過合理的房租制定，讓更多的客戶選擇他們，這樣就可以擴(kuò)張規(guī)模。另一方面是，“房子太貴了，如果手里有錢就大量收房，基本上兩個(gè)季度，誰也不敢再加大收房。因?yàn)槟銜?huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流不樂觀，迅速拉高房租又出不去的話，公司會(huì)非常危險(xiǎn)。”

但熊林也承認(rèn)，短期內(nèi)資金進(jìn)場，機(jī)構(gòu)加大收房力度，使供給端出現(xiàn)短缺，造成房租上漲的情況確實(shí)存在。

一些城市已經(jīng)行動(dòng)起來，如北京提出運(yùn)營商不得哄抬租金搶占房源，而深圳也宣布試點(diǎn)穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，來進(jìn)行租金管制。

租金分期貸事件面臨的情況相似。目前北京、西安等地監(jiān)管部門已對租賃企業(yè)使用分期貸等金融杠桿危害租客權(quán)益的行為進(jìn)行調(diào)查。深圳互金協(xié)會(huì)宣布禁止長租公寓開展分期貸業(yè)務(wù)，個(gè)別銀行也已暫停此業(yè)務(wù)。

熊林沒有為此過分擔(dān)憂。“對行業(yè)而言，30%是一個(gè)警戒線，30%比例的分期貸，算上貸款和自有投入的，相當(dāng)于公司整體負(fù)債率到達(dá)50%~60%。自如在經(jīng)營上比較保守，公司剛性要求是，全國租金貸的客戶使用比例不能超過25%，目前自如的實(shí)際比例是24.3%，（即使禁止使用）公司不存在經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)。”