繼房地產(chǎn)信托監(jiān)管升級后，房企海外發(fā)債監(jiān)管也進(jìn)一步加強(qiáng)。國家發(fā)改委日前發(fā)文嚴(yán)控房企海外發(fā)債用途，即只能用于“借新還舊”并且是一年內(nèi)到期的境外債務(wù)。自5月銀保監(jiān)會“23號文”對房地產(chǎn)融資亂象進(jìn)行整治以來，房企融資收緊信號不斷增強(qiáng)，僅最近一周就兩次出擊加強(qiáng)監(jiān)管。

如此密集地加強(qiáng)房企融資監(jiān)管，或是出于對當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。盡管在上半年密集調(diào)控之下，全國樓市有所降溫，但是近期部分城市土地市場熱度不減，房企高溢價(jià)拿地現(xiàn)象頻現(xiàn)，有的溢價(jià)率甚至接近100%。地價(jià)上漲必然引發(fā)房價(jià)上漲預(yù)期，增加市場不穩(wěn)定因素。部分房企的非理性拿地存在資金風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。這與中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)不符，也與防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)的要求不符。“穩(wěn)地價(jià)”是前提，在部分城市政府調(diào)控土地出讓環(huán)節(jié)的同時(shí)，嚴(yán)控房企拿地的資金源頭也十分必要。

今年二季度土地市場升溫與房企融資環(huán)境寬松有關(guān)。梳理某研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的40家典型房企月度融資數(shù)據(jù)可見，公司債成為4月房企境外融資主力，另外，信托融資規(guī)模也不斷攀升，5月融資總額躍居各類融資渠道之首。6月，在銀保監(jiān)會整治房企融資亂象后，信托融資占比迅速下降近10個(gè)百分點(diǎn)。而境外融資今年出現(xiàn)大幅攀升，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，利用外資同比增長38.8%，增速最快。這些境外資金中有部分可能用于拿地。

日前，央行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)再次印證了監(jiān)管部門的擔(dān)憂。6月新增貸款的細(xì)項(xiàng)中，以住房按揭貸款為主的居民部門依舊擔(dān)當(dāng)主力，6月新增規(guī)模同比增加超220億元，居民部門加杠桿的趨勢仍在延續(xù)。而住戶部門杠桿率急速攀升和房地產(chǎn)業(yè)過度融資等房地產(chǎn)金融化問題正是此前銀保監(jiān)會主席郭樹清所警示的問題。在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、外部環(huán)境復(fù)雜多變的背景下，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的作用不能忽視，但防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)更加重要，“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不會改變。

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