中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商首創(chuàng)置業(yè)(02868-HK)2019年9月物業(yè)銷售維持增長(zhǎng)表現(xiàn)，單月簽約金額約35.5億元人民幣(下同)，較上年9月的數(shù)據(jù)高出47.3%。財(cái)華社據(jù)此估算，其9月份的簽約單價(jià)或?yàn)槊科椒矫?.75萬(wàn)元人民幣，較去年9月的單價(jià)高出39%。

截至2019年9月底，首創(chuàng)置業(yè)累計(jì)簽約金額同比增長(zhǎng)20.9%，至510.8億元。財(cái)華社據(jù)此計(jì)算，2019年前三個(gè)季度的簽約單價(jià)或?yàn)槊科椒矫?.60萬(wàn)人民幣，同比增長(zhǎng)9.41%。

 

首創(chuàng)置業(yè)在2019年上半年業(yè)績(jī)中提到，2019年下半年目標(biāo)簽約400億元以上。而其2019年下半年的總可售資源達(dá)到811億元，其中包含2019年6月底562億元的庫(kù)存(287萬(wàn)平方米)和下半年新推資源249 億元(126萬(wàn)平方米)。

在這些可售貨源中，三大核心城市圈的占比為78%，京津滬占比73%，重點(diǎn)推盤(pán)項(xiàng)目包括上海禧悅項(xiàng)目、上海閔行華漕項(xiàng)目、天津大運(yùn)河項(xiàng)目等。由此可見(jiàn)，在多樣渠道聯(lián)動(dòng)的同時(shí)，該公司持續(xù)優(yōu)化配置三大核心城市圈，這些地區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)的快速去化，例如上半年上海天閱濱江、禧悅等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率都達(dá)到100%，強(qiáng)大的產(chǎn)品及品牌實(shí)力所帶動(dòng)的強(qiáng)勁需求，足見(jiàn)首創(chuàng)置業(yè)要完成銷售目標(biāo)應(yīng)不成問(wèn)題。

上半年純利增長(zhǎng)61%，股息收益率高

首創(chuàng)置業(yè)的2019年上半年業(yè)績(jī)也十分優(yōu)異，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)47.21%，至104.76億元，毛利率提高了4.81個(gè)百分點(diǎn)，至38.36%，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)61.23%，至11.87億元，核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)31%，至10.4億。

首創(chuàng)保持發(fā)展勢(shì)頭的同時(shí)，積極回饋股東。派息率穩(wěn)定維持在30%以上，今年更是提高到35%，派息金額逐年增加。按照當(dāng)前的股價(jià)，首創(chuàng)的股息收益率超過(guò)9%。

多渠道低成本擴(kuò)展土地儲(chǔ)備，一級(jí)千億平臺(tái)效果顯現(xiàn)

首創(chuàng)把握市場(chǎng)節(jié)奏，積極通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、并購(gòu)等多元渠道獲取低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地。截止上半年首創(chuàng)的土地儲(chǔ)備總建筑面積為1308.9萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備為904萬(wàn)平方米，權(quán)益比例為69%。土地儲(chǔ)備總貨值3101.9億元，可以滿足未來(lái)3年的發(fā)展需求。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方面，首創(chuàng)上半年通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式，底價(jià)新獲取北京石景山西黃村，平谷金海湖等3個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約53萬(wàn)平方米。截至6月底，首創(chuàng)已獲及鎖定的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積超過(guò)2800萬(wàn)平方米，該公司已在京津冀地區(qū)成功打造千億一級(jí)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。

區(qū)域布局方面，首創(chuàng)繼續(xù)堅(jiān)持聚焦京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈及潛力型強(qiáng)二線單核城市。三大城市圈及多個(gè)單核城市的高速發(fā)展和城市升級(jí)擴(kuò)容，將為該公司帶來(lái)極大的發(fā)展?jié)摿�。下半年以�?lái)，首創(chuàng)繼續(xù)采取穩(wěn)健的投資策略，于核心城市謹(jǐn)慎新獲優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目：天津市津南項(xiàng)目，毗鄰中心城區(qū)，靠近地鐵1號(hào)線及多條城市主干道，規(guī)劃地上建筑面積為16.9萬(wàn)平方米;成都市青羊項(xiàng)目，毗鄰地鐵和多條城市主干道，規(guī)劃總建筑面積為12萬(wàn)平方米;上海市閔行華漕鎮(zhèn)項(xiàng)目，項(xiàng)目定位改善型需求，位于大虹橋商務(wù)區(qū)，靠近地鐵13號(hào)線及沈海高速、北翟路高架及北青公路等多條城市主干道，交通便利。這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將可繼續(xù)為首創(chuàng)置業(yè)的未來(lái)發(fā)展提供彈藥。

杠桿水平改善，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

上半年首創(chuàng)置業(yè)銷售及回款提升，土地投資節(jié)奏穩(wěn)健，首創(chuàng)通過(guò)多維度渠道控制負(fù)債率水平，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金的增長(zhǎng)與杠桿水平的下降，債務(wù)狀況進(jìn)一步改善。上半年首創(chuàng)凈資本負(fù)債率下降了16.31個(gè)百分點(diǎn)，至152.31%。截至2019年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)持有貨幣資金373.87億元，相較年初225.27億元增長(zhǎng)65.97%，足以覆蓋一年內(nèi)應(yīng)支付的附息債務(wù)251.07億元。2019年上半年，來(lái)自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的凈現(xiàn)金流入達(dá)到21.23億元，相較2018年上半年為凈現(xiàn)金流出22.48億元有明顯改善。截至2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)短期債務(wù)占比24%，較年初下降3個(gè)百分點(diǎn)，短期償債壓力較小，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。以此來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)手上現(xiàn)金充裕，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較小。

 

2019年6月底，首創(chuàng)置業(yè)的存量融資成本為5.53%，穩(wěn)居行業(yè)可比區(qū)間低位，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。2019年內(nèi)，該公司發(fā)行境內(nèi)私募債80.9億元人民幣，平均利率僅為4.4%，其中7月份發(fā)行的三期3+2年利率更低至4.26%，創(chuàng)年內(nèi)房企3年期私募公司債券最低發(fā)行利率。憑借其國(guó)企背景和良好信用，這次發(fā)行的全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)2.04倍，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)該公司的認(rèn)可。值得注意的是，經(jīng)歷了野蠻生長(zhǎng)后，資本市場(chǎng)的私募投資漸漸回歸理性;私募市場(chǎng)好標(biāo)的的稀缺，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)公司的發(fā)債成本下降，首創(chuàng)置業(yè)就是一例。鑒于新債券利率低于存量融資成本，或有望拉低該公司的整體融資成本。

 

同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)正在開(kāi)展供股，計(jì)劃每10股供不超過(guò)5股，籌資不超過(guò)30億元人民幣。若發(fā)行成功，將有利于其進(jìn)一步改善財(cái)務(wù)狀況。

總結(jié)

綜上所述，背靠實(shí)力雄厚的母公司，聚焦三大核心城市圈，穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，以低成本獲取優(yōu)質(zhì)資源，首創(chuàng)置業(yè)在穩(wěn)步推進(jìn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)模提升的同時(shí)，不斷改善財(cái)務(wù)狀況，提升資金利用率，從而為股東創(chuàng)造更好的回報(bào)。

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