“3·15消費者權(quán)益日”，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)&風(fēng)財訊&全聯(lián)房地產(chǎn)商會特別推出“樓市315品質(zhì)計劃”主題策劃。

 

聚焦樓盤口碑、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品配套及性價比等維度，通過樓市品質(zhì)監(jiān)督、樓市315直播、樓市質(zhì)量報告等活動，傾聽百城購房者聲音，為購房者提供安心放心的住宅項目。

 

上周上海一口氣公布33個樓盤的過會價格，其中就包括備受關(guān)注的臨港純新盤萬達(dá)鉆石灣，其32530元/㎡的單價被認(rèn)為是可以“閉眼入”的水平。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站于近日前往臨港探盤，為大家?guī)�來最新的項目動態(tài)。

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從保安開始“勸退”看房者？

 

昨日上海氣溫驟降，在小鳳凰踏入萬達(dá)磚石灣的售樓處之前，就被門口崗?fù)さ谋０脖P問了一番。當(dāng)?shù)弥�小鳳凰是從市區(qū)過來時，保安直言“那應(yīng)該沒戲，看了也沒用”。

隨后小鳳凰進(jìn)入售樓處，現(xiàn)場約有7-8組客戶在看房，在天氣不好的工作日已經(jīng)很不錯了。被門口保安潑了冷水之后，小鳳凰在售樓處里又受到了銷售人員的二次打擊，他明確表示“我們現(xiàn)在收集到的具有3.1人才證客戶已經(jīng)超過1000組，而我們只有724套房子”，言下之意也是不用白費力氣了。

說起這個人才證，有必要跟大家科普一下，這是臨港地區(qū)為了吸引人才制定的定向購房政策。凡持人才證者可在臨港優(yōu)先購房，甚至目前不受新政中積分的限制（后續(xù)以官方通知為準(zhǔn)）。

 

臨港的搖號順序分三批次，3.1人才證者→3.2人才證者→普通購房者。臨港本地的開發(fā)商銷售，大多把這樣寬泛地為本地人才做了劃分——3.1人才證者默認(rèn)為本科及以上學(xué)歷，3.2人才證者為本科以下的常住人口。

自2020年1月萬科金域瀾灣鷺語墅開盤使用分批次搖號后，臨港的熱門新盤都是這樣搖號。例如2020年8月開盤的湖濱天地，有效認(rèn)籌組數(shù)369組，67組3.1臨港人才優(yōu)先搖號，4組3.2的常住人口選房，其他298組普通客戶后續(xù)搖號選房。

盡管被多次或明或暗的“勸退”，小鳳凰還是硬著頭皮問到了一些項目信息。

 

據(jù)銷售人員介紹，萬達(dá)鉆石灣即將于月底取證認(rèn)籌，認(rèn)籌金暫定60萬，具體金額后續(xù)通知。認(rèn)籌只通知交了人才證的意向購房者，普通購房者雖然也接受認(rèn)籌，但基本無緣選房了。另外萬達(dá)鉆石灣樣板間自去年關(guān)閉之后，今年也不再開放。

 

2

臨港“最高”的商品房？

 

萬達(dá)鉆石灣位于上海浦東新區(qū)臨港新片區(qū)鈴蘭路云皓路交匯處，因為地塊呈現(xiàn)鉆石狀而得名。小區(qū)由10棟14-17層的高層組成，可售住宅724套（7#為配套保障房）。

雖然前幾年王健林多次強調(diào)“去地產(chǎn)化”，但最終難逃“真香”定律，重回地產(chǎn)行業(yè)。2020年6月11日，萬達(dá)以12.39億元競得臨港NHC10101單元06-01地塊，成交樓板價17636元/㎡，溢價率高達(dá)53.13%，成為去年上海土拍溢價第二高的地塊。強勢拿地的萬達(dá)，開發(fā)速度也相當(dāng)神速。同期拿地的相鄰地塊毫無動靜，萬達(dá)拍地后1個月就開工，3個月開放了售樓處。若不是受新政影響，萬達(dá)鉆石灣可能去年底就能收官。

第一次正經(jīng)在上海做住宅項目的萬達(dá)，挑到了一塊好地方，還遇上了好政策。

 

許多人應(yīng)該知道，受土質(zhì)和飛機航線的影響，臨港地區(qū)的住宅大多不會超過10層，區(qū)域內(nèi)之前開盤的商品房為了增加收益多建小高層+四層疊墅，但萬達(dá)鉆石灣卻直接一口氣建到了17層。

 

查閱拍地信息就可以知道，萬達(dá)鉆石灣所在地塊的容積率高達(dá)2.2，而在此之前臨港的商品房地塊容積率多為1.5左右。

 

既然政府給了默認(rèn)的“福利”，萬達(dá)自然也正常發(fā)揮建了14-17層的高層住宅，至于未來會不會有沉降的問題，以及高層受飛機噪音的影響會有多大，這些目前都不在考慮范圍內(nèi)。

 

福禍相依，萬達(dá)鉆石灣拿到了好地，但價格也被戴上了緊箍咒——32530元/㎡的價格，雖然不至于說是撿漏，但相比前1-2年開盤的海上風(fēng)華、東宸源著基本上3萬/㎡的價格沒怎么太漲，如果跟最近亂掛的二手房相比那就更有性價比了。

3

“簡裝”到無任何電器

 

據(jù)銷售人員介紹，受限價影響，萬達(dá)鉆石灣的裝修只能簡裝，并表示 “不然萬達(dá)就賺不到錢了”。萬達(dá)鉆石灣的裝標(biāo)中，常規(guī)的三件套——中央空調(diào)、新風(fēng)和地暖統(tǒng)統(tǒng)沒有，其他主材也都是普通品牌。

 

戶型方面，萬達(dá)鉆石灣多是對剛需比較友好的小戶型，主力戶型86㎡、96㎡3房，74㎡的小戶型和108㎡的大戶型都不多。

因為樣板間現(xiàn)在已經(jīng)不對外開放，小鳳凰就從萬達(dá)鉆石灣上找了幾張樣板間圖片來看。96㎡明星戶型三開間朝南，不過豎廳的尺度感看起來還是差口氣，北面小房間也有些小，尤其這個餐廳的實景圖有點“趕客”。

萬達(dá)鉆石灣有兩個出入口，主入口就是現(xiàn)在的售樓處所在地，地面有68個停車位，地下696個臨時停車位。也就是說，萬達(dá)鉆石灣不是全人車分流，停車位配比也只有1:0.96，在地大路寬的臨港，這個停車位數(shù)量著實少了點。

雖然萬達(dá)的老本行是商業(yè)，但萬達(dá)鉆石灣卻是個純粹的住宅項目，萬達(dá)的商業(yè)基因在這里完全沒發(fā)揮上作用。

 

項目距離臨港商業(yè)中心港城新天地約3.3公里，距離16號線臨港大道站步行1公里以內(nèi)，目前地鐵站點周邊還大多是空地，商業(yè)配套還沒起來。不過未來16號線旁邊的紅星愛琴海商業(yè)綜合體若是開業(yè)，應(yīng)該能解決附近居民一部分購物和娛樂需求。

被“限價”的萬達(dá)鉆石灣做了一個不算成熟的樓盤，是不是真的“撿皮夾子”就見仁見智了。裝修減配、半人車分流、全天懸掛在頭頂?shù)娘w機噪音，還有四周鮮有人氣的大塊空地。

 

綜合來看，在臨港新房供應(yīng)稀缺的當(dāng)下，買萬達(dá)鉆石灣來自住應(yīng)該還不錯，不過如果隨著大流去“打新”，用現(xiàn)在的錢買萬達(dá)鉆石灣的未來，到底值不值，恐怕就是一筆算不清的糊涂賬。

(新媒體責(zé)編：syhz0808)