【業(yè)績(jī)規(guī)模與上年基本持平，積極營(yíng)銷提振業(yè)績(jī)】 2021年，港龍中國(guó)合約銷售金額300.4億元，銷售規(guī)模穩(wěn)定。全年目標(biāo)完成率為88.4%，與行業(yè)平均水平持平。數(shù)字化營(yíng)銷再度升級(jí)，積極連接線上線下營(yíng)銷閉環(huán)，構(gòu)建港龍成本升級(jí)“2+4+6”體系。節(jié)日營(yíng)銷積極，多平臺(tái)、多形式搭建媒體矩陣，12月舉辦全域內(nèi)得返鄉(xiāng)置業(yè)活動(dòng)成為全年讓利最大的營(yíng)銷活動(dòng)，沖刺年底業(yè)績(jī)。

【謹(jǐn)慎投資，偏好潛力較大三四線】2021年港龍中國(guó)新增土儲(chǔ)建面120.8萬平方米，與去年同期相比規(guī)模縮減74.3%，總地價(jià)59.0億元，同比減少72.1%。2021年新增土儲(chǔ)平均樓面地價(jià)為4901元/平方米，相比11997元/平方米的銷售均價(jià)仍有較大空間。新增土儲(chǔ)權(quán)益比例為55%，較去年同期上升4個(gè)百分點(diǎn)，有助于維持營(yíng)收和銷售規(guī)模增長(zhǎng)的平衡。拿地銷售金額比降至0.20，低于百?gòu)?qiáng)房企的0.25，投資態(tài)度謹(jǐn)慎。新進(jìn)靖江、儀征、阜寧、廣德、佛山5座新城市。新增土儲(chǔ)從區(qū)域上看，新增土儲(chǔ)超七成位于長(zhǎng)三角，集中度較高;從城市能級(jí)上看，新增土儲(chǔ)建面均來自三四線城市，更加關(guān)注潛力較大、進(jìn)駐壓力較小的城市。

【長(zhǎng)三角占比超7成，以蘇皖浙土儲(chǔ)為主】截止2021年底，港龍中國(guó)土儲(chǔ)規(guī)模984.64萬平方米，較去年同期相比規(guī)模收縮8.9%，但按照2021年的銷售節(jié)奏看，土儲(chǔ)足夠支撐未來三到四年的發(fā)展。從區(qū)域分布上看，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)超七成，占比較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)，但長(zhǎng)三角仍是港龍中國(guó)深耕的重點(diǎn)區(qū)域。另外結(jié)合新增土儲(chǔ)省域分布看，未來將加大安徽、廣東省的布局力度。

【營(yíng)收大增歸母凈利跌半成，低權(quán)益項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比高】2021年全年?duì)I收為103.7億元，全部來自物業(yè)銷售，同比大幅增長(zhǎng)148.6%。預(yù)收賬款達(dá)272億元，相比2020年預(yù)收賬款增長(zhǎng)29.8%，為后續(xù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)提供保障。毛利率23.2%，同比下滑13個(gè)百分點(diǎn)，主要由于較多低利潤(rùn)項(xiàng)目持續(xù)去化。歸母凈利潤(rùn)不足凈利潤(rùn)一半，少數(shù)股東權(quán)益的凈利占比高，雖然2021年新增土儲(chǔ)權(quán)益有所提升，但未來少數(shù)股東分享大部分利潤(rùn)的情況仍將持續(xù)。

【債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，繼續(xù)保持綠檔】截止至2021年12月31日，港龍中國(guó)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總規(guī)模為69.1億元，短期債務(wù)規(guī)模同比縮減54.4%，短期債務(wù)與總有息負(fù)債占比由70%降至29%，現(xiàn)金短債比為2.51，長(zhǎng)短期債務(wù)比為2.44，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到大幅優(yōu)化。凈負(fù)債率為25.1%，與2020年同期相比下降16.8個(gè)百分點(diǎn)，基本與2019年持平。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)64.3%，較期初下降17.9個(gè)百分點(diǎn)，低于三道紅線70%的閾值，自21年中期以來繼續(xù)保持綠檔。

01  銷售

 

業(yè)績(jī)規(guī)模與上年基本持平

積極營(yíng)銷提振業(yè)績(jī)

業(yè)績(jī)規(guī)模保持穩(wěn)定，銷售目標(biāo)未完成。2021年，港龍中國(guó)合約銷售金額300.4億元，銷售規(guī)模較去年同期收縮4.08%，降幅高于百?gòu)?qiáng)房企平均的-3.5%。同期銷售面積250.4萬平方米，同比增長(zhǎng)3%。2021年港龍中國(guó)銷售目標(biāo)為340億元，全年目標(biāo)完成率為88.4%，基本與行業(yè)平均88%的目標(biāo)完成率持平。從城市競(jìng)爭(zhēng)力來看，港龍?jiān)诮�蘇省13個(gè)城市中已布局10城[1]，根據(jù)CRIC發(fā)布的2021年各城市企業(yè)銷售排行榜[2]來看，港龍?jiān)诔Ｖ�、鹽城、南通、淮安4個(gè)城市入圍該城市2021年度CRIC銷售排行榜，其中淮安位列2021年全口徑銷售金額TOP5，整體來看企業(yè)在本土市場(chǎng)仍有深耕空間。

數(shù)字化營(yíng)銷再度升級(jí)，積極連接線上線下營(yíng)銷閉環(huán)。在營(yíng)銷模式創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，港龍中國(guó)持續(xù)專注數(shù)字化升級(jí)，以數(shù)字驅(qū)動(dòng)營(yíng)銷、成本雙線并行，構(gòu)建港龍成本升級(jí)“2+4+6”體系。同時(shí)推出線上客戶服務(wù)平臺(tái)“龍悅會(huì)”，以智慧服務(wù)平臺(tái)搭建社群營(yíng)銷架構(gòu)，提高業(yè)主對(duì)服務(wù)的認(rèn)同感和信任感。節(jié)日營(yíng)銷積極，多平臺(tái)、多形式搭建媒體矩陣。2021年港龍中國(guó)銷售集中于前三季度，由于整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，購(gòu)房情緒低落等因素，四季度盡管連續(xù)推出國(guó)慶黃金周FUN開玩、雙十一全民淘房節(jié)等活動(dòng)，對(duì)銷售金額規(guī)模的提升能力有限。為扭轉(zhuǎn)情勢(shì)，港龍加快資源整合，與貝殼達(dá)成戰(zhàn)略合作，并在12月舉辦全域內(nèi)得返鄉(xiāng)置業(yè)活動(dòng)，推出萬元抵用券、千套特價(jià)房、買房送車位等活動(dòng)成為全年讓利最大的營(yíng)銷活動(dòng)，沖刺年底業(yè)績(jī)。

02 投資

謹(jǐn)慎投資，偏好潛力較大三四線

2021年港龍中國(guó)新增土儲(chǔ)建面120.8萬平方米，與去年同期相比規(guī)模縮減74.3%，總地價(jià)59.0億元，同比減少72.1%。平均樓面地價(jià)為4901元/平方米，拿地成本同比上升了19.2%，與11997元/平方米的銷售均價(jià)相比仍有較大空間。同時(shí)，新增權(quán)益土儲(chǔ)建面為66.5萬方，權(quán)益拿地金額32.6億元，按建面計(jì)算的權(quán)益比例為55%，較2020年同比上升4個(gè)百分點(diǎn)。拿地權(quán)益比例的提高，有助于平衡營(yíng)收和銷售規(guī)模增長(zhǎng)。

2021年投資謹(jǐn)慎，拿地銷售比不足兩成。2021年拿地主要集中在上半年，下半年投資更為謹(jǐn)慎，綜合全年拿地、銷售數(shù)據(jù)，全口徑拿地銷售比降至0.20，低于百?gòu)?qiáng)房企的0.25的拿地銷售平均水平。

新進(jìn)5城，拓展江蘇、安徽、廣東省版圖。上半年港龍中國(guó)新進(jìn)靖江、儀征、阜寧均位于江蘇省，下半年進(jìn)駐廣德、佛山分別位于安徽和廣東。從區(qū)域上看，全年新增土儲(chǔ)中接近八成位于江蘇省，持續(xù)深耕本土。從城市能級(jí)來看，新增土儲(chǔ)建面均來自三四線城市，更加關(guān)注潛力較大、進(jìn)駐壓力較小的城市。

03 土儲(chǔ)

 

長(zhǎng)三角占比超7成，以蘇皖浙土儲(chǔ)為主

超七成土儲(chǔ)位于長(zhǎng)三角，重倉(cāng)江蘇省。截止2021年12月31日，港龍中國(guó)在全國(guó)共擁土地儲(chǔ)備總建筑面積為984.64萬平方米，較去年同期相比規(guī)模收縮8.9%，但按照2021年的銷售節(jié)奏看，土儲(chǔ)足夠支撐未來三到四年的發(fā)展。

長(zhǎng)三角仍是重點(diǎn)區(qū)域，安徽、廣東正增加部署。從區(qū)域分布上看，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比達(dá)74%，占比較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)，但長(zhǎng)三角仍是港龍中國(guó)深耕的重點(diǎn)區(qū)域。從省份分布看，長(zhǎng)三角地區(qū)的江蘇、浙江、上海的土儲(chǔ)占比同比下降，其中江蘇省降幅最大為3個(gè)百分點(diǎn)，安徽省土儲(chǔ)占比同比上升2個(gè)百分點(diǎn)，珠三角地區(qū)土儲(chǔ)占比增幅最大，同比上升3個(gè)百分點(diǎn),結(jié)合新增土儲(chǔ)情況看，未來或?qū)⒓哟蟀不铡�廣東省的布局力度。

04 盈利

 

營(yíng)收大增歸母凈利跌半成

低權(quán)益項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比高

營(yíng)收大增148.6%，預(yù)收賬款可支撐未來收入。2021年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入為103.7億元，全部來自物業(yè)銷售，同比大幅增長(zhǎng)148.6%。這主要是得益于期內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目增加，期內(nèi)交付面積95.3萬平方米，同比增長(zhǎng)118%。港龍中國(guó)2021年預(yù)收賬款達(dá)272億元，相比2020年預(yù)收賬款增長(zhǎng)29.8%，為后續(xù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)提供保障。

利潤(rùn)率下滑，歸母凈利下降50%。2021年港龍中國(guó)毛利潤(rùn)為24億元，同比上升58.2%。毛利率為23.2%，同比下滑13.2個(gè)百分點(diǎn)，主要由于較多低利潤(rùn)項(xiàng)目持續(xù)去化。2021年港龍中國(guó)凈利潤(rùn)為11億元，同比上升71.7%，但歸母凈利潤(rùn)大幅下降50.0%至4.81億元。凈利率和歸母凈利率分別為10.6%和4.6%，同比下滑4.8和18.4個(gè)百分點(diǎn)。2021年歸母凈利潤(rùn)不足凈利潤(rùn)一半，少數(shù)股東權(quán)益的凈利占比提高，表明低權(quán)益項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比高，雖然2021年新增土儲(chǔ)權(quán)益有所提升，但未來少數(shù)股東分享利潤(rùn)的情況仍將持續(xù)。

05 負(fù)債

 

債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，繼續(xù)保持綠檔

短期流動(dòng)性較為充足，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截止至2021年12月31日，港龍中國(guó)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總規(guī)模為69.1億元，短期債務(wù)規(guī)模同比縮減54.4%，與總有息負(fù)債占比由70%降至29%，現(xiàn)金短債比為2.51，與2020年同期的1.12相比，抗風(fēng)險(xiǎn)能力所有提高。于此同時(shí)，長(zhǎng)期債務(wù)規(guī)模同比增加160%達(dá)到67億元，長(zhǎng)短期債務(wù)比為2.44，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到大幅優(yōu)化。

三道紅線全部達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率改善效果明顯。截止至2021年12月31日，港龍中國(guó)的凈負(fù)債率為25.1%，與2020年同期相比下降16.8個(gè)百分點(diǎn)，基本與2019年持平。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)64.3%，較期初下降17.9個(gè)百分點(diǎn)，低于三道紅線70%的閾值，自21年中期以來繼續(xù)保持綠檔。

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