在上海二手房掛牌量突破18萬套、市場普遍彌漫著觀望情緒的當(dāng)下，一套位于楊浦區(qū)鳳城三村西區(qū)、面積僅39平方米的老公房，卻上演了一出逆市熱銷的“奇跡”。這套房源在經(jīng)過自如“清水好房”模式的改造后，成交價格遠高于同小區(qū)市場價，更在短短三十多天內(nèi)成交，與該小區(qū)普遍接近200天的成交周期形成鮮明對比。

熱銷的背后是自如美家二手房推出的一種名為“清水好房”的產(chǎn)品新模式。它試圖在傳統(tǒng)的“老破小”與昂貴的“精裝修”之間，開辟一條全新的賽道。通過這一個案，我們得以窺見當(dāng)前二手房市場買賣雙方的真實痛點，以及行業(yè)為破解“存量困局”所做出的新探索。

“核心是提升產(chǎn)品力”：一間老公房的“產(chǎn)品化”新生

“我們不以降價為目的，核心是提升產(chǎn)品力，然后來提升競爭力。”上海自如美家二手房業(yè)務(wù)總監(jiān)繆文凱在談及鳳城三村這套房源時，一語道破了“清水好房”模式的核心理念。

這套房子的業(yè)主李女士，是一位將房子托管給自如近七年的老房東。李女士在決定賣掉這套房子時，心里預(yù)期比當(dāng)下房子市值高要出不少，“我甚至都做好了賣不掉，就繼續(xù)出租的打算。”

面對市場的殘酷現(xiàn)實，傳統(tǒng)的降價換成交策略似乎是唯一出路。但自如美家團隊給出了另一個方案：投入5萬元，進行一次“清水”改造。這并非大包大攬的精裝修，而是聚焦于水電改造、墻體優(yōu)化等基礎(chǔ)硬裝，將房子的“底子”還原并優(yōu)化。

這次改造帶來了兩個核心價值的提升，首先是空間價值。繆文凱解釋道：“我們重新把結(jié)構(gòu)做了優(yōu)化，比如這套39平米的房子，之前走廊過道面積是極度浪費的，中間還有一堵墻擋住了廚房的采光。我們把墻體做了重新構(gòu)造調(diào)整后，整個空間的價值就提升了。” 事實上，通過改造這個房子增加了接近1.3個平方的使用面積，而對于一個5萬左右單價的小區(qū)來說，1.3個平方其實就是六萬多塊錢，其價值超過房東的最終投入。

改造前戶型 VS 改造后戶型

其次是“確定性”的價值。對于購買老公房的客戶來說，最大的擔(dān)憂莫過于墻體開裂、管道漏水等“硬傷”。通過“清水好房”，自如把房源最原始的狀態(tài)呈現(xiàn)給客戶�？蛻糍I房的時候就不用再擔(dān)心房子的硬傷問題。

正是這種“產(chǎn)品化”的思路，讓這套原本平平無奇的老公房在市場上脫穎而出。自如為這套房子舉辦了一場“Open House”，吸引了多個渠道的中介和客戶，并最終在兩組客戶的競爭中迅速成交。三十多天對于一個平均成交周期接近200天的小區(qū)來說，已經(jīng)實現(xiàn)了一個質(zhì)的飛躍。

“毛坯”與“精裝”之間：直擊買家痛點的交易新賽道

如果說“清水好房”為賣家解決了“賣相差、賣價低、賣得慢”的難題，那么它又是如何打動買家的呢?

“我覺得這房子還可以，我也省力一點。”本次交易的買家忻女士言簡意賅地表達了對這種模式的認可。她買房是為了給年邁的父母居住，并且看中了這里的位置。而“清水好房”最吸引她的，正是介于毛坯和精裝之間的“省心”。

第三方中介小周道出了更深層次的原因。“買家很簡單，因為她有自己喜歡的裝修風(fēng)格。”小周表示，很多購房者，尤其是年輕人，并不喜歡市面上土味的裝修風(fēng)格。“如果你裝修好了，我不喜歡你裝修風(fēng)格有什么用?你把裝修的錢還加在房價里面有什么意義呢?還不如簡單一點。”

這種模式精準地切中了當(dāng)前購房者的核心需求：既想要免去水電改造等工程浩大、充滿不確定性的“大動干戈”，又希望保留自定義家居風(fēng)格的“軟裝”自由。自如將其稱為“二手房定制化”。“對于客戶來講，美化之后，他只要稍微做一些軟裝，他就可以立馬入住。如果說不做清水，他其實要花很多時間去拆除房子，重新裝修。”

這種模式的吸引力，從買家極速的決策過程中可見一斑。據(jù)中介透露，買家當(dāng)時甚至沒有實地看房，僅憑他拍攝的視頻，在4個小時內(nèi)就做出了購買決定，并于當(dāng)晚完成了簽約。這個看似沖動的決定背后，是“清水好房”模式所提供的清晰價值——一個透明、可靠、可塑性強的“半成品”，為買家未來的“家”打下了堅實的基礎(chǔ)。

存量時代下的“破局”：當(dāng)二手房回歸“商品屬性”

鳳城三村的個案，是上海龐大二手房市場的一個縮影。如今上海樓市早已告別了新房比二手房便宜的“倒掛”時代，如今剔除豪宅影響后，新房普遍要比二手房貴15%-20% 。這讓更多購房者將目光投向了二手房市場。

然而，傳統(tǒng)二手房交易也暗含諸多“隱性成本”。據(jù)了解，二手房的增值稅、中介費和裝修費等額外開支，使得其實際“落地價格”約等于成交價的1.08倍，甚至高于新房的附加成本系數(shù)。購房者不僅要面對價格和稅費的復(fù)雜計算，還要承擔(dān)房屋老舊帶來的潛在風(fēng)險。

在這樣的背景下，“清水好房”模式的出現(xiàn)，可以看作是行業(yè)在存量時代下尋求“破局”的一次重要嘗試。它嘗試將二手房從一個單純的、位置固定的不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�可以被優(yōu)化、被包裝、被賦予新價值的“商品”。

據(jù)了解，自如旗下的美家二手房業(yè)務(wù)在今年3月在上海和北京啟動，針對不同的客群，有煥新好房、清水好房、心舍好房三款產(chǎn)品。其中清水好房把目標放在了硬裝改造，受到買家和房東的雙重認可，也是自如探索二手房買賣市場以來一次成功的試水。

面對存量市場的現(xiàn)狀，這種將二手房“產(chǎn)品化”的思路，核心在于價值前置——通過專業(yè)的改造，提前解決房屋最核心的痛點，將不確定的風(fēng)險轉(zhuǎn)化為確定的價值，最終實現(xiàn)買賣雙方的共贏。這不僅是對一套房子的改造，更是對一種交易模式的革新。

如今，上海的購房者正變得前所未有的理性。他們不再輕易為概念買單，而是“在自己預(yù)算范圍內(nèi)選擇一個自己喜歡、居住舒適、未來有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域去購買自己心儀的房源” 。從這個角度看，自如美家的“清水好房”，本質(zhì)就是在回應(yīng)市場的這一變化：當(dāng)房子回歸其居住屬性本身，誰能提供更高確定性、更高價值感的產(chǎn)品，誰就能在存量博弈的時代，贏得市場的尊重和青睞。

鳳城三村的故事，或許只是一個開始。

(新媒體責(zé)編：wa12)