伴隨著近日西安市一紙“棚改三年清零計(jì)劃”的推動(dòng)，金地集團(tuán)(SH：600383，簡(jiǎn)稱“金地”)在西安開(kāi)發(fā)的棚改項(xiàng)目，終于傳出了即將開(kāi)工的消息。

藍(lán)鯨房產(chǎn)第一時(shí)間趕赴項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，該項(xiàng)目即將重啟的消息，得到了當(dāng)?shù)夭疬w居民的證實(shí)。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析表示，金地若想重啟該項(xiàng)目，在規(guī)劃及戶型定位上肯定會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整，否則其盈利空間將會(huì)被壓縮。

金地等待這一天，已用了6年時(shí)間。2013年6月，金地拿下西安雁塔區(qū)的大寨路城改地塊，開(kāi)發(fā)為金地格林格林項(xiàng)目，但在2014年經(jīng)歷過(guò)一次開(kāi)盤(pán)后，因合作方分歧難調(diào)，該項(xiàng)目再無(wú)動(dòng)作。

如今該項(xiàng)目重啟，能否幫助金地西安市場(chǎng)走出頹勢(shì)?在金地格林格林錯(cuò)失的這6年時(shí)間里，金地在西安市場(chǎng)的表現(xiàn)也不盡如人意，根據(jù)克而瑞西安銷(xiāo)售排行榜顯示，2018年，金地在西安市場(chǎng)的排名下滑至第7位。而這種表現(xiàn)不只出現(xiàn)在西安市場(chǎng)，金地在天津、武漢、上海等重點(diǎn)城市，也都出現(xiàn)了類(lèi)似的情況，這直接導(dǎo)致其2018年業(yè)績(jī)?cè)鏊俾浜笥谛袠I(yè)及同規(guī)模其他房企。

西安金地格林格林往事與重啟

近期有消息傳出，隨著《西安市繞城高速公路以內(nèi)集體土地上棚戶區(qū)和村莊三年清零行動(dòng)方案(2018-2020)》的出臺(tái)，金地在西安開(kāi)發(fā)的棚改項(xiàng)目金地格林格林也有望在年內(nèi)上市。

大寨村一位已經(jīng)拆遷的村民告訴藍(lán)鯨房產(chǎn)：“過(guò)去幾年中，拆遷安置費(fèi)還是由金地發(fā)放，地塊也還在金地手中，2018年我們村城改進(jìn)行了奠基儀式，告訴我們2019年3月份會(huì)開(kāi)工。”

公開(kāi)資料顯示，2018年10月，西安市雁塔區(qū)在漳滸寨街道大寨村城中村改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行了安置樓奠基儀式。奠基儀式上，陜西天一建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司總經(jīng)理、陜西和祥置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、大寨村村委會(huì)負(fù)責(zé)同志分別就支持安置樓建設(shè)作表態(tài)發(fā)言。

金地大寨村城改現(xiàn)狀 藍(lán)鯨房產(chǎn)/攝

而啟信寶資料顯示，陜西和祥置業(yè)有限公司的法人代表為朱克亮，他亦是金地西部公司負(fù)責(zé)人。而在這家公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，西安金地置業(yè)投資有限公司的占比達(dá)到了67%。由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目依舊由金地操盤(pán)。金地西安公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)坦言：“金地為大寨路項(xiàng)目的投資方，目前，金地仍在密切關(guān)注該項(xiàng)目，積極推進(jìn)。”

對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)展情況，該人士表示：“目前只有回遷房要?jiǎng)庸ち�，至于商品房及商業(yè)年內(nèi)還沒(méi)有上市計(jì)劃。”

值得一提的是，此時(shí)距離金地拿地已過(guò)去近6年時(shí)間。公開(kāi)資料顯示，2013年6月，金地獲得了位于西安雁塔區(qū)的大寨路城改地塊，項(xiàng)目占地600畝，凈開(kāi)發(fā)用地面積17.95萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率4.3。根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間為2015年1月，預(yù)計(jì)下批竣工時(shí)間為2016年10月，計(jì)劃總投資為65.2億元。金地將之命名為“金地格林格林”。

然而，金地格林格林僅在2014年9月29日進(jìn)行了一次開(kāi)盤(pán)，此后便再無(wú)動(dòng)靜。眾所周知，城改項(xiàng)目需要大量資金的投入。一般情況下，為了減輕資金壓力，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇邊開(kāi)工邊售樓，項(xiàng)目回籠資金的能力決定了建設(shè)進(jìn)度。

但在這個(gè)項(xiàng)目上，金地可謂“只出不進(jìn)”。藍(lán)鯨房產(chǎn)在走訪中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目周邊分別有中航華府、紅府麒麟山等項(xiàng)目，來(lái)自貝殼找房的信息顯示，中航華府的二手房目前售價(jià)大概在15000元/平米——18000元/平米，有部分戶型售價(jià)甚至超20000元/平米;宏府麒麟山售價(jià)相對(duì)較低，但也在11000元/平米——16000元/平米之間。而當(dāng)?shù)匾晃淮迕窕貞浀溃?013年—2014年周邊房?jī)r(jià)每平方米僅有7000多元。

隨著時(shí)間的推移，金地格林格林顯然享受到了區(qū)域發(fā)展所帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲紅利，但不可忽略的是，其資金成本在不斷增加，利潤(rùn)空間也隨之被壓縮。

西安當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析表示，“之前金地格林格林定位的主要是剛需戶型，價(jià)格也不高。而現(xiàn)在，這塊兒地已經(jīng)是寸土寸金，保守估計(jì)售價(jià)不會(huì)低于17000元/平方米，如果還是按照之前的剛需戶型來(lái)做，銷(xiāo)售價(jià)格、利潤(rùn)空間都很難有突破，開(kāi)發(fā)商肯定是虧的。”

易居研究院智庫(kù)中心嚴(yán)躍進(jìn)也向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示：“開(kāi)發(fā)商要追求盈利，就需要根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況，房?jī)r(jià)、規(guī)劃及政府的態(tài)度做出調(diào)整，以保證自己的利潤(rùn)空間。”

對(duì)此，金地方面也表示：“該項(xiàng)目的規(guī)劃、定位及營(yíng)銷(xiāo)都還沒(méi)有推進(jìn)，并不清楚公司會(huì)如何定位。”

除了上述項(xiàng)目外，金地在西安的另一個(gè)城改項(xiàng)目——金地西灃公元也面臨推進(jìn)緩慢的局面。“2019年金地西部公司能否完成銷(xiāo)售計(jì)劃，完全取決于金地西灃公元能否順利取證，及時(shí)供貨。”上述金地人士如是說(shuō)。

金地西安市場(chǎng)不斷被蠶食，拓展西部區(qū)域謀出路

在這兩大項(xiàng)目難以推進(jìn)背后，近年來(lái)，金地在西安的市場(chǎng)份額不斷被蠶食。公開(kāi)資料顯示，2006年，金地進(jìn)入西安，不同于萬(wàn)科、恒大等企業(yè)全城覆蓋的戰(zhàn)略，金地一直深耕曲江區(qū)域。

2006年，金地開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為曲江金地尚林苑，之后，金地在曲江區(qū)域又相繼開(kāi)發(fā)了金地芙蓉世家、金地湖城大境、金地翔悅天下、金地褐石公館、金地南湖藝境等多個(gè)項(xiàng)目。由于對(duì)曲江區(qū)域的深耕，當(dāng)?shù)匾恢绷鱾髦?ldquo;一個(gè)曲江，半個(gè)金地”的說(shuō)法。而自進(jìn)入西安以來(lái)，金地在西安市場(chǎng)取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售額，據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，在克而瑞公布的歷年《西安房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售十強(qiáng)排行榜》中，自2013年至2017年，金地一直位列前十。此外，根據(jù)金地歷年年報(bào)，2013年，金地在西安的市占率達(dá)到了5.8%，2014年在4%以上，此后年報(bào)再無(wú)披露該項(xiàng)數(shù)據(jù)。

藍(lán)鯨房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，2018年，陽(yáng)光售房網(wǎng)發(fā)布的《2018年大西安房企銷(xiāo)售金額排行榜》顯示，成交額前十強(qiáng)的企業(yè)中已沒(méi)有金地的蹤影。而在克而瑞的榜單中，其近三年排名從2016年的第2位下滑至第7位。對(duì)于排名的下滑，嚴(yán)躍進(jìn)指出：“一般而言，排名下滑說(shuō)明企業(yè)的市場(chǎng)份額是在減少的。”

對(duì)此，金地西安公司回復(fù)表示，這主要是受調(diào)控政策的影響。然而，調(diào)控是對(duì)西安市場(chǎng)所有企業(yè)而言，金地的說(shuō)法顯然難以令人信服。

對(duì)于金地2018年在西安市場(chǎng)的表現(xiàn)，克而瑞西安公司總經(jīng)理朱郁對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析道：“2018年，因?yàn)楣?jié)點(diǎn)和工程手續(xù)的問(wèn)題，金地的幾個(gè)主力項(xiàng)目沒(méi)能對(duì)市場(chǎng)做出快速反應(yīng)，及時(shí)出貨，這導(dǎo)致金地的交易面積和交易金額出現(xiàn)了下滑。”

此外，藍(lán)鯨房產(chǎn)據(jù)金地年報(bào)梳理，近幾年來(lái)，金地在西安的拿地?cái)?shù)量也開(kāi)始出現(xiàn)下滑，在2014年至2016年的3年間，金地在西安的拿地宗數(shù)為零，直到2017年，金地再次在西安拿下3宗地塊。

朱郁指出，金地之所以拿地減少，是因?yàn)榻�年西安的土地出讓方式由多頭供地變?yōu)槭諝w政府進(jìn)行管制，相應(yīng)的土地都要走招拍掛，其中勾地(備注：勾地指開(kāi)發(fā)企業(yè)提前與政府溝通，鎖定好地價(jià)、規(guī)劃指標(biāo)、供地計(jì)劃、優(yōu)惠政策等條件，推動(dòng)政府按開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求進(jìn)行掛牌，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛途徑獲取土地。)的情況比較多。在這個(gè)過(guò)程中，金地拿地的概率有所減少，而且因?yàn)橐恍┑氐膹?fù)雜因素可能更多，企業(yè)在投資拓展層面更趨于謹(jǐn)慎。

除了西安土地政策的變化外，金地西安公司拿地降速或與集團(tuán)的“強(qiáng)管控“也不無(wú)關(guān)系。據(jù)了解，金地在管理上實(shí)行的是“中央集權(quán)”的制度，拿地大權(quán)多年來(lái)一直掌控在集團(tuán)手中，直到2017年才有所改觀。

在朱郁看來(lái)，拿地的減少并不會(huì)影響金地在西安的發(fā)展。“真正影響金地在西安市場(chǎng)布局的，是其對(duì)西安市場(chǎng)的預(yù)期。在這個(gè)預(yù)期下，金地將扮演什么角色，體現(xiàn)什么職能，執(zhí)行怎樣的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，才是關(guān)鍵所在。”由此來(lái)看，金地西安拿地策略上似乎偏保守。

面對(duì)西安市場(chǎng)的不斷被蠶食，金地采取的策略是拓展新城市。“2018年，金地貴陽(yáng)公司剛成立，前兩年也新進(jìn)入了重慶和成都，目前重慶有兩個(gè)項(xiàng)目，成都一個(gè)項(xiàng)目，2018年，金地西部區(qū)域銷(xiāo)售總額首次跨越百億。2019年，金地西部區(qū)域?qū)⒗^續(xù)開(kāi)疆?dāng)U土，爭(zhēng)取跨越式增長(zhǎng)。”金地西安公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示。

2000億“收官之年”遭遇銷(xiāo)售增速下滑

金地市場(chǎng)份額的不斷被蠶食并不只出現(xiàn)在西安市場(chǎng)，還出現(xiàn)在上海、武漢、天津等重點(diǎn)城市。

以天津?yàn)槔�，�?jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2017年，金地在天津市場(chǎng)的銷(xiāo)售額為95.12億元，排名第4，而到了2018年年底，前十強(qiáng)榜單中已再無(wú)金地。在武漢市場(chǎng)，金地則由2017年的第4名下滑至第6名，銷(xiāo)售額也降至109.1億元。

從銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，金地有7個(gè)月的單月銷(xiāo)售均價(jià)低于全年銷(xiāo)售均價(jià)。這也意味著，二三線城市等價(jià)格較低的區(qū)域銷(xiāo)售貢獻(xiàn)有所上升。

整體來(lái)看，2018年，金地全年累計(jì)簽約金額1623.3億元，但同比僅上升15.28%，這一增速不但創(chuàng)下了近年來(lái)的最低值，也明顯低于行業(yè)平均水平�？硕�瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，TOP100房企全年銷(xiāo)售金額同比增速為35%。此外，藍(lán)鯨房產(chǎn)根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)梳理，2017年，金地以1403.2億元的業(yè)績(jī)位列房企百?gòu)?qiáng)第12位，其銷(xiāo)售規(guī)模與新城控股(SH：601155)、招商蛇口(SZ:001979)、旭輝控股(HK：00884)等較為接近。而2018年，根據(jù)各企業(yè)的官方口徑，新城控股的銷(xiāo)售額達(dá)到2204億元，同比增長(zhǎng)74.9%;招商蛇口的銷(xiāo)售金額為1705.84億元，同比增加51.26%。旭輝集團(tuán)銷(xiāo)售金額1520.0億元，同比增長(zhǎng)46%�？梢�(jiàn)，其增速也低于同規(guī)模房企。

金地銷(xiāo)售增速放緩的同時(shí)，行業(yè)排名有所下降，根據(jù)年初克而瑞公布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200》榜單，金地位列第16位，較2017年下降了4個(gè)位次。

不過(guò)，金地相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示：“2018年業(yè)績(jī)符合公司預(yù)期，金地在公司的經(jīng)營(yíng)上追求業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷壯大，但不單一唯規(guī)模論，而是講究短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)的平衡，利潤(rùn)與規(guī)模的平衡，效益與責(zé)任的平衡。”

一位業(yè)內(nèi)人士則對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)指出：“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，不談規(guī)模是妄論，規(guī)模對(duì)企業(yè)的拿地、融資等各都有深入的影響。”

此外，值得注意的是，2017年，金地開(kāi)啟新一輪規(guī)模擴(kuò)張計(jì)劃，提出“3年沖擊2000億銷(xiāo)售目標(biāo)。”據(jù)克而瑞預(yù)測(cè)，金地要想在2019年突破2000億元大關(guān)，需要平均保持19%的業(yè)績(jī)?cè)龇�。顯然，2018年的金地并沒(méi)有達(dá)到這一預(yù)期，這也為2019年增添了更大壓力。在2000億計(jì)劃的收官之年，金地將如何發(fā)力，在規(guī)模與利潤(rùn)之間又將如何平衡?藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。